マンションの管理会社の選び方とは？変更手順やおすすめの会社を解説

マンションの管理に関わる会社には、賃貸管理会社と建物管理会社の2種類があります。どちらも管理会社と呼ばれますが、担う業務の範囲は異なります。

賃貸管理会社とは

賃貸管理会社とは、賃貸物件の管理をオーナー様に代わって行う会社です。入居者募集から賃貸借契約の手続き、家賃の集金やクレーム対応、退去時の立ち会いまで入居者様に関わる一連の業務を担います。
賃貸経営でオーナー様が対応すべき業務は多岐にわたり、物件数が増えるほど業務量も増えるため、専門家に委託するのが一般的です。賃貸管理会社は、賃貸経営を支えるパートナーになり得る存在です。
なお、混同されやすいものとして賃貸仲介会社があります。賃貸仲介会社は部屋を探している人とオーナー様を結び付け、賃貸借契約の成立を助ける会社です。契約成立時に受け取る仲介手数料を収益源としており、契約後の入居者対応や建物管理は業務範囲に含まれません。賃貸管理会社の中には、仲介を兼務している会社も多くありますが、本来の役割は入居後の管理・運営にあります。

建物管理会社とは

建物管理会社とは、建物や共用設備の保守管理を専門に行う会社です。マンション経営では、エントランス・廊下・エレベーター・駐車場などの共用部分を管理する必要があります。こうした共用部分の清掃や設備の点検・修繕を担うのが建物管理会社です。
また、分譲マンションは区分所有者全員で構成される管理組合が設けられています。管理組合は管理の方針を決める組織ですが、日常業務を全て区分所有者が行うのは現実的でないため、実務面は建物管理会社に委託するのが一般的です。

両者の違い

賃貸管理会社と建物管理会社の違いを以下の表にまとめました。

賃貸管理会社に管理を委託することで、管理負担の軽減が期待できます。また、トラブルの防止や空室対策にもつながります。

管理負担を軽減できる

賃貸物件の管理業務は多岐にわたり、オーナー様が一人ですべてに対応するのは困難です。管理会社に委託すれば、オーナー様は賃貸経営の判断や資産計画などに集中できます。特に、遠方の物件を所有しているオーナー様や本業を持っているオーナー様にとって大きなメリットです。

トラブルを防げる

賃貸経営では騒音トラブルや設備の故障、家賃滞納などさまざまなトラブルが発生します。しかし、こうしたトラブルに対応するためには法律知識や交渉力が必要になるため、オーナー様だけでは限界があるでしょう。
管理会社に委託すれば適切な方法でトラブルを解決してくれるため、入居者様の退去や収益の悪化などのリスクを抑えやすくなります。また、入居者審査を通じて、滞納やトラブルのリスクを事前に確認しやすくなるでしょう。

空室対策になる

管理会社は市場動向や周辺物件の状況に精通しているため、適切な家賃設定や空室対策の提案が期待できます。具体的には、広告費の見直しやリノベーションの提案、設備の導入や敷金・礼金の見直しなどです。
また、集客力のある管理会社であれば幅広いネットワークを使ってさまざまな媒体で物件を紹介できます。これにより、多くの入居希望者の目に触れるようになり、入居者様が決まりやすくなるでしょう。

ここでは、賃貸管理会社の主な業務内容を解説します。主な業務は入居者募集や賃貸借契約手続き、家賃の集金、クレーム・トラブルの対応や退去時の立ち会いです。

入居者募集

空室になっている場合は、不動産ポータルサイトへの物件掲載や広告の出稿、内見の案内などを通じて入居者様を募集します。空室が続くと家賃収入がなくなり、賃貸経営に悪影響を及ぼしかねません。そのため、賃貸管理会社を選ぶ際は入居率の高さや客付け力が重要です。また、入居者様の審査も賃貸管理会社が行い、家賃の支払い能力やトラブルのリスクを確認します。

賃貸借契約手続き

入居者様が決まったら、賃貸借契約の締結手続きを行います。具体的には、重要事項説明や契約書の作成・締結、敷金・礼金の受け取りなどです。契約期間が満了した際の更新手続き、入居者様都合による中途解約の手続きも行います。
賃貸借契約は民法や借地借家法などの法律が関わるため、法的知識が必要です。賃貸管理会社に委託することで、法的なリスクの軽減につながる可能性があります。

家賃の集金

入居中の各部屋から家賃を集金し、オーナー様に送金します。家賃を滞納されている場合は、オーナー様に代わって賃貸管理会社が督促します。
なお、法律で入居者様側の権利が強く保護されているため、滞納があってもすぐには退去させられません。しかし、入居者様が家賃保証会社に加入するケースが多いため、万が一滞納が発生しても契約内容によっては、家賃保証会社から家賃相当額を受け取れる場合があります。

クレーム・トラブル対応

トラブルになりやすい事例は騒音や悪臭、水漏れやゴミ出しに関するルールなどさまざまです。こうした対応は精神的な負担が大きく、放置すると入居者様の退去につながる恐れがあるため、一般的には賃貸管理会社に対応を委託します。24時間対応のコールセンターを設けている賃貸管理会社もあるため、緊急時でも迅速に対応できるでしょう。

退去時の立ち会い

入居者様が退去する際には、部屋の状態を確認するために立ち会います。国土交通省が公開している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に基づき、敷金の精算も行います。
退去時は原状回復の費用負担をめぐって、オーナー様と入居者様との間でトラブルになりやすい場面です。賃貸管理会社が間に入ることで、原状回復の責任範囲や退去費用の負担を公平かつスムーズに決められます。

建物管理会社は、建物の維持・保全を専門に担います。具体的には、共用部分の清掃や設備の保守点検、管理組合の運営補助や長期修繕計画の策定です。

共用部分の清掃

エントランス・廊下・ゴミ置き場・エレベーターなどの共用部分を清掃します。清掃は日常清掃と定期清掃の2種類があります。
日常清掃とは、毎日や週数回の頻度で行われる簡単な拭き掃除や掃き掃除です。一方、定期清掃は高圧洗浄やワックスがけなど専門機器を使って数か月に1回程度行われる清掃を指します。小規模な物件ではオーナー様が日常清掃を行うケースもありますが、規模の大きいマンション経営では両方とも建物管理会社に委託するのが一般的です。

設備の保守点検

エレベーター・給排水設備・消防設備・機械式駐車場など、各種設備の点検・維持管理を行います。点検には、法律に基づいて実施が義務付けられている法定点検と管理会社などが任意で行う点検があります。主な法定点検は以下の通りです。
・消防用設備点検
・昇降機定期検査
・建築設備定期検査
・特定建築物定期調査
・簡易専用水道検査

管理組合の運営補助

分譲マンションでは、区分所有者全員で構成される管理組合があります。しかし、区分所有者の多くは日中それぞれの仕事があり、管理組合の業務を行うのは困難です。
そのため、建物管理会社が管理組合の運営を補助します。具体的には、理事会・総会の運営支援や議事録の作成、管理費・修繕積立金の収納と出納管理、重要書類の管理などです。これらのサポートにより、マンション全体の運営が円滑に進むようになります。

長期修繕計画の策定

マンションは築年数が経過するにつれて劣化するため、定期的な修繕が必要です。外壁塗装や屋上防水、給排水管の交換など、大規模な工事は12年程度の周期で行うのが一般的です。こうした修繕工事の実施時期・内容・費用の見通しをまとめたものが長期修繕計画です。
建物管理会社は長期修繕計画を策定し、修繕積立金が積み立てられているかを確認します。これにより、建物の資産価値を長期的に維持しやすくなります。

賃貸管理会社に管理を委託する際、契約形態は、主に管理委託契約とサブリース契約に分けられます。それぞれメリット・デメリットがあるため、自身の経営方針に合った契約を選ぶことが重要です。

管理委託契約

管理委託契約とは、オーナー様が物件を所有し、賃貸管理に関する業務を管理会社に委託する契約形態です。オーナー様は入居者様と直接賃貸借契約を結ぶため、オーナー様の意向で家賃設定や入居者様の選定などを行えます。
ただし、空室が発生した場合のリスクもオーナー様が負わなければなりません。なお、管理手数料の相場は家賃収入の5%程度で、費用を抑えやすいといわれています。

サブリース契約

サブリース契約とは、管理会社がオーナー様から物件を一括で借り上げ、入居者様に転貸する契約形態です。オーナー様は管理会社とマスターリース契約を結び、入居者様は管理会社と賃貸借契約を結びます。
空室の有無にかかわらず、契約で定めた賃料が支払われる仕組みが一般的です。賃貸経営に慣れていないオーナー様や、空室リスクを避けたいオーナー様に向いているでしょう。
ただし、家賃は入居者様から得られる家賃の8～9割程度となるため、満室時の収益は管理委託契約より少なくなります。また、家賃の減額を求められる場合がある点や途中解約が難しい点にも注意が必要です。

賃貸管理会社を選ぶ際は、エリアへの精通度、集客力、管理実績などを確認しましょう。管理手数料の安さにとらわれず、対応範囲やサービス品質も合わせて見ることが重要です。

そのエリアに精通しているか

物件のあるエリアの特性を理解している管理会社を選ぶことが重要です。周辺の賃貸市場の動向、近隣物件の家賃水準、入居者層の傾向など、エリア特有の情報を持っている管理会社であれば、空室対策や家賃設定について、より現実的な提案が期待できます。
管理会社がエリア内に実店舗を持っているか、独自の集客ルートを持っているか確認しましょう。周辺の再開発計画や人口動態の情報を持っている管理会社であれば、長期的な視点で資産価値を維持・向上させてくれる可能性があります。

高い集客力を持っているか

入居者様を効率的に集められるかどうかも、管理会社を選ぶうえで重要なポイントです。入居率は何%か、自身の物件と類似する物件をどの程度稼働させられているのか確認しましょう。
また、現在はネットで部屋探しする人が一般的です。そのため、大手ポータルサイトに掲載するスピードや頻度、掲載情報の質なども重要になります。他の不動産仲介会社とのネットワークも持っている管理会社であれば、物件の露出を最大化させられるでしょう。
なお、一般的に優良な管理会社の入居率は95%以上が目安です。しかし、中には有利な計算方法を使って入居率を高く見せる管理会社もあります。そのため、表面的な数字だけで判断せず、実際の稼働率を確認することが重要です。

管理実績が豊富か

管理実績が豊富な管理会社はトラブルに対するマニュアルが整備されており、問題解決に向けた体制が整っている可能性があります。工事費用の交渉や入居者審査のノウハウも充実しているでしょう。
また、管理戸数が多い管理会社は規模効果が働き、工事単価が安くなりやすい傾向があります。1万戸以上を目安に、どのぐらいの物件を管理しているのかを確認しましょう。

費用とサービス内容のバランスが良いか

管理手数料の安さだけで管理会社を選ぶのはおすすめしません。管理手数料が低すぎる管理会社は、業務範囲が狭かったり別途費用が割高に設定されていたりする恐れがあります。
相場である家賃収入の5%程度を意識し、含まれるサービスの範囲を確認することが重要です。それよりも低い場合は他の部分でコストがかからないか、サービス品質に問題がないか確認しましょう。

建物管理会社を選ぶ際は、提案力や担当者の対応品質などを確認しましょう。また、管理会社の系統によって特徴が異なります。

どの系統の会社か

建物管理会社は、大きくデベロッパー系、独立系、ビルメンテナンス系の3種類に分けられます。
デベロッパー系とは、マンションを分譲・販売したデベロッパーや施工を担当した建設会社の子会社が管理を担うタイプです。親会社と連携しているため、建物の設計・構造に詳しく、対応もスピーディーであるという特徴があります。
独立系は系列グループを持たない管理会社です。委託費用が比較的安いほか、ハウスメーカーや建築会社の系列に属さないため、中立的な提案をしてくれる傾向があります。
ビルメンテナンス系は設備管理や清掃などに強いのが特徴です。管理組合に事務管理の経験がある場合は、設備管理や清掃のみを部分委託する選択肢もあります。

提案力があるか

長期修繕計画の策定や大規模修繕の提案など、建物の維持に向けた提案力も求められます。修繕が必要な箇所を見落とすことなく把握し、計画的に対応できる管理会社を選びましょう。
また、提案される修繕工事の内容が適切かどうかも重要です。オーバースペックな工事や割高な工事を提案してくる管理会社は信頼できません。管理組合の予算や要望に合った提案をしてくれる管理会社を選ぶことで、無駄なコストを抑えつつ修繕計画を最適化できます。

担当者の対応が丁寧か

窓口となる担当者の対応が丁寧か、要望や質問に対して迅速かつ正確に答えてくれるか、定期的な報告を行ってくれるか確認しましょう。メリットだけでなく、注意点やリスクまでわかりやすく説明してくれる担当者は信頼できます。
また、管理業務主任者やマンション管理士などの国家資格を持つ担当者がいる管理会社であれば専門的なサポートも期待できるでしょう。事前に問い合わせるだけでなく、口コミも参考にすると、実際の評価を把握しやすくなります。

管理会社を選ぶ際は、賃貸住宅管理業の登録事業者を選ぶことをおすすめします。ここでは、賃貸住宅管理業者登録制度の概要や登録業者を選ぶ重要性を解説します。

制度の概要

賃貸住宅管理業者登録制度とは、2011年に任意登録制度として始まった、国土交通省が賃貸住宅管理業の適正化と消費者保護を目的に定めた制度です。2021年に施行された賃貸住宅管理業法により、管理戸数が自己所有物件を除いて200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣への登録が義務化されました。登録業者には、以下の義務が課せられます。
・業務管理者の選任（法第12条）
・管理受託契約の締結前の書面の交付（法第13条）
・管理受託契約の締結時の書面の交付（法第14条）
・管理業務の再委託の禁止（法第15条）
・分別管理（法第16条）
・帳簿の備付け等（法第18条）
・委託者への定期報告（法第20条）
・秘密を守る義務（法第21条）

登録業者を選ぶ重要性

登録業者には賃貸住宅管理業法に基づく義務が課されるため、不適切な管理や契約トラブルのリスクを抑えやすくなるでしょう。事務所ごとに業務管理者の設置も義務付けられており、入居者様のトラブル防止や退去時の原状回復や敷金精算についても、適正な対応が期待しやすくなります。
登録業者は、国土交通省の検索システムを使って誰でも確認できます。管理会社を選ぶ際はこの登録の有無を確認しましょう。
なお、サブリース契約を扱う特定転貸事業者に登録義務はありませんが、誇大な説明や不当な勧誘行為を禁止する規制が課されています。過去にはサブリース契約をめぐるトラブルが多発していましたが、制度の整備によってトラブルの抑止につながる環境が整いつつあります。登録の有無を確認し、リスクを軽減しましょう。

現在の賃貸管理会社よりもより良い条件の管理会社が見つかった場合は、管理会社の変更を検討する選択肢があります。以下の手順を参考にして、スムーズに引き継ぐようにしましょう。

現在の契約を確認する

管理会社を切り替えるにあたり、現在の管理会社との契約書を確認します。特に重要なのは、解約条項と予告期間です。多くの管理委託契約では、解約の意思表示する際に3～6か月前の予告期間が設けられています。予告期間を守らずに解約すると、違約金が発生する恐れがあるため注意が必要です。また、特定の時期以外は解約できないといった特約がないかも確認しましょう。

新しい賃貸管理会社と契約する

新しい管理会社を決め、契約条件の交渉を進めます。現在の管理会社との解約が完了する前に、引き継ぎのスケジュールや業務開始日を調整しておくことが重要です。管理手数料や対応業務の範囲、緊急時の対応体制などを事前に確認し、契約内容を理解したうえで締結しましょう。

前の管理会社を解約する

新しい管理会社との契約が完了したら、現在の管理会社に正式に解約を申し出ます。解約通知は書面で行うのが一般的です。解約の際は敷金の引き継ぎや管理書類の引き渡し、鍵の引き継ぎなどを行います。スムーズに引き継ぎができないと入居者対応に支障を来たす恐れがあるため、管理会社間で緊密に連携を取ることが重要です。

入居者様に変更を通知する

管理会社の変更により最も影響を受けるのは入居者様です。変更前に書面で通知し、新しい管理会社の連絡先や新しい家賃の振込先を記載します。入居者様が間違って前の口座に振り込んでしまわないよう、1か月前には変更を通知するのが一般的です。

マンションの賃貸管理を検討しているオーナー様におすすめなのが、タウンのかんりです。株式会社アレップスが運営する賃貸管理サービスで、オーナー様の経営をサポートします。

集客力が高い

タウンのかんりのグループ会社であるタウンハウジングは首都圏を中心に直営149店舗を展開しており、年間仲介実績は7万4,388件に上ります。自社ポータルサイトには常時35万件以上の物件情報を掲載しており、業務提携先は上場企業や大学生協など170社以上です。
幅広い層の入居希望者にアプローチできる体制を整えた結果、管理物件の平均入居率は99.1%以上と高水準を維持しています。空室リスクを抑えたいオーナー様にとっておすすめの管理会社です。

サポートが厚い

入居前には店舗・本社・外部保証会社による3段階の入居審査を実施しているため、近隣トラブルや家賃滞納を未然に防げるでしょう。万が一家賃滞納が発生しても、最大12か月間オーナー様の家賃を保証する滞納保証が付いています。
また、建物管理も各エリアにサービスセンターを設置しているため、24時間体制での対応が可能です。さらに、資産運用や相続・事業承継に関する相談ができるオーナー様専用サロンも設置されており、幅広い悩みにも対応しています。

プランを柔軟に選べる

タウンのかんりでは、オーナー様のニーズに合わせて集金管理プランと一括借上プランの2つから選べます。集金管理プランは収益性と滞納リスクへの備えをバランス良く取れるプランです。管理手数料は原則家賃の5%で、空室時の家賃保証はありませんが、家賃滞納時の滞納保証が最大12か月付いています。自分の意向で経営をコントロールしたいオーナー様や、収益を最大化させたいオーナー様に向いているでしょう。
一方、一括借上プランは安定して家賃収入を得られるプランです。空室の有無にかかわらず、査定額の80～92%を家賃として受け取れるため、安定性を重視するオーナー様や賃貸経営に慣れていないオーナー様に向いています。自身の経営スタイルに合わせて、プランを選べる点がメリットです。

管理体制が整っている

すべてのオーナー様に専任の担当者が付き、空室対策から工事手配、大規模修繕や税務・法務関連の相談までワンストップで対応しています。社内の業務領域を横断するプロパティマネジメント事業部を各エリアの支店に配置しており、複合的な課題にも経験豊富なスタッフが対応できる点が強みです。また、タウングループはハウスメーカーや建築会社の系列に属さない独立系グループであるため、中立的な立場からオーナー様の資産形成をサポートしてくれます。

賃貸管理会社は賃貸物件の管理を、建物管理会社は建物や共用設備の保守管理を専門に行う会社です。管理会社に委託すれば管理負担を軽減でき、トラブルの防止や空室対策につながります。
賃貸管理会社を選ぶ際は、エリアの精通度や集客力、管理実績を、建物管理会社を選ぶ際は提案力や担当者の対応品質などを確認しましょう。賃貸住宅管理業の登録事業者を選ぶと、トラブルに巻き込まれるリスクを減らせます。
また、マンションの賃貸管理を検討しているオーナー様におすすめなのがタウンのかんりです。平均入居率99.1%以上で、管理体制やサポートも厚いため、安定して収益を確保できるでしょう。