アパート経営は儲からない？お金の疑問を解消して成功する方法を伝えます！

アパート経営は土地や建物の取得にかかる費用が高額となり、初期投資を回収するまでの時間がかかりやすいといわれています。アパート経営が順調かどうかの基準は、月々の家賃収入や空室率、経営状況への満足度などから判断します。ここでは、統計情報をもとに分析したアパート経営の実態を紹介します。

アパート経営の成功率は？

株式会社Speeeが2022年3月に公表した情報によると、調査対象になったアパートオーナーのうち76％の方がアパート経営に満足していると回答しています。回答には「使っていない土地を活用できたから」「資金的な余裕ができたから」といった理由が多数を占めていました。賃貸物件を建てることで土地の固定資産税が下がったり、継続的な家賃収入で経済的に余裕ができたなど、成功につながったと考えられます。

一方で、アパート経営に不満がある方の回答では「空室が埋まらないから」「修繕費が高額になったから」などの理由が挙げられます。つまり、空室が埋まらない物件は家賃収入が上がらないことから、儲からない状況にあるのです。上記の調査結果では24％の方がアパート経営に多少の不満があると回答しており、必ずしも儲かる事業ではないと読み取れます。

アパート経営が儲からないというイメージを持たれるのは、空室対策の難しさや初期投資の高さなど、いくつかの理由があります。ここでは、アパート経営は儲からないと感じる理由、背景を解説します。

人口が減少している

アパート経営の家賃収入を増やすには、賃貸需要が見込める立地を選ぶことが重要です。しかし、近年では人口減少が進行しており、アパート経営で利益を出しづらいのが現状です。
総務省統計局が公表している統計によると、日本の人口は2008年の1億2808万人をピークとして、以降は減少傾向にあります。2021年時点での人口は1億2550万2千人で、前年に比べて64万4千人少ない結果となっています。儲からないと感じる原因として、人口の減少により賃貸アパートを利用する人も少なくなることが考えられるでしょう。
都道府県別に見ると沖縄県以外は人口が自然減少しており、いくつかの府県を除いては転出超過による人口減少も発生しています。地方は人口減少率が大きい傾向にあり、賃貸アパートに入居者が集まりづらくなっている状況です。東京都でも26年ぶりに人口が減少しており、アパートの立地選びが難しくなっているといえます。

投資回収に時間がかかる

アパート経営を始める際は初期投資が必要であり、投資回収にかかる期間が長い傾向にあります。新築アパートの表面利回りは一般的に7%から8%（2000年以降の建築の場合は5.5％～）ほど、投資回収を完了するまでに14年から15年の時間が必要になる計算です。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」の計算で算出できます。
例えば物件価格が5,000万円、家賃収入が350万円である場合の表面利回りは「350万円 ÷ 5000万円 × 100」で7%です。
実際のアパート経営では、建物の維持管理費や仲介手数料などの経費がかかります。新築アパートの場合、実質利回りは一般的に4%から6%ほどです。実質利回りは「（年間家賃収入 ー 年間諸経費 ÷（物件価格 ÷ 購入時経費）× 100」という計算方法で算出できます。

例えば家賃収入が350万円、年間の経費が120万円、物件価格が5,000万円、購入時の経費が130万円である場合の実質利回りは「（350万円 ー 120万円）/（5,000万円 + 130万円）× 100」で約4.48%です。

表面利回りが良い物件でも、維持管理費や固定資産税などの経費が高額になると実質利回りは低く、手取り収入が減少します。物件の利回りを確認できるウェブサイトでは、表面利回りや満室時の想定利回りのみが記載されていることも珍しくありません。アパート経営で儲からない事態を回避する為には、物件の購入前に実質利回りを予測、計算することが重要です。

多額のローンを背負わなければならない

物件の取得方法や立地などによって異なりますが、一般的に新しくアパート経営を始める際には数千万円から数億円の初期投資が必要です。銀行や信用金庫から融資を受ける場合、数千万円単位のローンを背負った状態からアパート経営を始めることになります。
アパート経営を副業として行う場合は、家賃収入と本業の収入を合わせてローンを返済します。しかし、アパートを建築、取得すると返済期間が20年から30年ほどになる場合もあり、返済途中で定年退職になるパターンも起こりうるのです。経営状況によってはローン返済が困難になるリスクがあることから、アパート経営は難しい、儲からないというイメージが付きやすい事業といえるでしょう。

アパート経営で利益を出すには、修繕費や固定資産税などの支出を考慮して収入を確保することがポイントです。ここでは、アパート経営に関する収入、支出について具体的に解説します。

アパート経営の主な収入源

アパート経営に伴う収入には「家賃収入」「共益費」「礼金」「更新料」などが挙げられます。家賃収入は毎月得られる収入であり、金額は賃料と入居者のいる部屋数の掛け算で決まります。アパートの居室と別に駐車場を貸し出している場合や、共益費を設定している場合はこちらも加算されます。
共益費の相場は家賃の5%から10%ほどで、主に共用部分の水道や電気、設備点検などにかかる費用を入居者に負担してもらうものです。なお、共益費の使い道に法的な制限はないので、必要になるまで積み立てにできます。
礼金の相場は家賃の1ヶ月分から2ヶ月分ほどで、賃貸契約時に入居者から支払われるもので、オーナーから部屋を貸してもらうお礼としての意味合いや家賃が不払いとなった場合の担保的な費用です。しかし、近年は入居率を維持、向上させる目的で「礼金ゼロ」に設定している物件も少なくありません。更新料は2年に1回、賃貸契約を更新する際に入居者から支払われる費用です。更新料は家賃1ヶ月分から2ヶ月分ほどが相場ですが、必要に応じて無料にすることもできます。

費用と税金をチェック

賃貸アパートを経営する際は、状況に応じてさまざまな費用が発生します。ローン返済、水道光熱費などが定期的に発生する他、アパートの管理費用として修繕費や原状回復費が発生することもあります。アパート経営でかかる費用は以下の通りです。

● ローン返済費
● 管理委託料
● 火災保険料
● 仲介手数料
● 広告料
● 修繕費
● 水道光熱費
● 原状回復費

また、アパートを取得、経営する際は固定資産税や都市計画税など、さまざまな税金がかかります。アパート経営でかかる場合がある税金は以下の通りです。

● 固定資産税
● 都市計画税
● 不動産取得税
● 登録免許税
● 所得税
● 住民税
● 印紙税
● 相続税
● 贈与税
● 事業税

固定資産税、都市計画税は不動産を所有していると毎年発生し、不動産取得税は不動産を購入する際に発生するなど、税金が発生するタイミングはそれぞれ異なります。アパート経営に伴う税金は節税や確定申告も関連するため、複雑になりやすいので税理士や公認会計士に相談されることをおすすめします。

アパート経営の収支

アパート経営を検討する上で、どれくらいの利益が上がるかは気になる点の一つです。国税庁が公表している「申告所得税標本調査」によると、令和2年（2020年）における不動産所得者の平均所得は540万円です。不動産所得者の平均所得は2019年と比較して19.2万円増加しており、不動産による収入は増加傾向にあるといえます。
実際の収入はアパートの家賃設定、諸経費の高さによって異なります。例えば、家賃7万円の部屋を10戸経営している場合、満室であれば月間70万円、年間840万円の家賃収入が得られる計算です。ローン返済費の利息分は経費に計上できますが、元本は計上できません。経費の目安は家賃の15～20％程度なので、経費を15％で計算した場合の年間収入は840万円 ｰ 126万 ＝ 714万となり、この金額からローンの返済分を引いた額が最終的な手取りとなります。実際は、入居率や諸経費の高さに応じて収入が変動するため、入居率の維持、経費削減などを継続的に実施することがアパート経営で利益を上げるポイントです。

アパート経営では、さまざまな支出や経費を家賃収入でカバーすることが要求されます。適切に経営を行わなければ、儲からない物件が手元に残りかねません。ここでは、アパート経営で儲からない結果を回避するための対策をご紹介します。

複数のプランを比較する

アパート経営を行う上で、工務店や不動産管理会社などの専門業者と関わる機会があります。建物の建築や管理を専門業者に外注する際は、複数の業者の見積もりを比較検討することがポイントです。外注する建築業者を探す際は、施工実績や提案されるプラン内容を参考にすることをおすすめします。比較検討を行う過程では、建築費用や工期、工法を重視することで、予算や時期ごとのニーズに適した依頼先を探せるでしょう。建物の維持管理を依頼する場合、管理費用以外にもサポートの対象範囲や内容も重要です。サポートしている業務の幅広さや、サポート内容、担当者のレスポンスをチェックすることで、アパート経営を行う良きパートナーとなる建築業者を見分けやすいです。それぞれの業者のホームページや問い合わせフォームを活用して複数の会社を比較することが重要です。

立地の良い場所を選ぶ

都市部は人口が多く、アパート経営者にとって立地の良い場所といえます。周辺地域の競合物件の多さや税金が高めの傾向ですが、都市部は賃貸アパートに対する需要が伸びやすいのがメリットです。賃料を設定する際は、周辺地域の物件情報を調査する、もしくは依頼先の不動産管理会社に相談する方法があります。立地が良い場所は入居者が決まりやすいため、入居率が安定しやすい点もメリットの一つです。
アパートを新しく建築する場合、周辺地域の年齢層や性別などの属性を考慮しましょう。アパート経営を行う上で、周辺地域のニーズに適したアパートを建築することは重要なポイントの一つです。
例えば、ワンルーム物件は交通アクセスを重視する単身世帯や学生、LDKが付いている物件は部屋面積を重視するファミリー層からの需要が見込めます。

空室対策を行う

アパート経営を含む不動産経営は、安定した家賃収入を確保するには空室対策による入居率の維持が重要です。アパート経営における空室対策の一例として家賃や礼金の値下げ、新しい設備の導入、共用部清掃などが挙げられます。
家賃や敷金礼金の値下げは、即効性がある空室対策です。家賃の引き下げを検討する際は、周辺物件の家賃を参考にすると、適正な金額に設定しやすいでしょう。礼金に関しては、入居者側と値下げ交渉の対象になる場合もあり、詳細な交渉次第では入居率の改善が見込める項目です。
また、入居者から人気のある設備が揃っている物件は、相場価格より家賃設定が高くても入居が決まりやすい場合があります。一例としてはエアコン、オートロック、宅配ボックスは入居者目線では嬉しいポイントです。また、アパートのエントランス、駐輪場などの共用部を整備することは入居希望者からの印象改善や、入居率向上も期待できます。家賃引き下げや広告宣伝強化といった空室対策以外にも、共用部の清掃や整備の改善によって居住環境を整えることも大切です。

アパートに付加価値を付ける

アパートの設備や賃貸条件を充実させ、入居する上での付加価値を付けることも一つの方法です。例えば、インターネット無料、ペットOKといった条件がついているアパートは根強い人気があり、特定のターゲット層からの需要が見込めます。入居者が魅力的に感じるような付加価値がある物件は、多少相場より家賃が高くても周辺地域における賃貸需要を維持しやすいでしょう。もし新しくアパートを建築する場合、デザイナーズ物件やガレージ付き物件などを建築することで他と差別化を図れます。アパートにガレージや防音室を付ける場合、アパートの立地、周辺地域の人口や年齢層を考慮し、付加価値を活かせるような設備を選びましょう。

戸数10戸以上を目指す

賃貸アパートは、合計10戸以上経営することで事業的規模という扱いになり、青色申告を行えるようになります。青色申告とは確定申告の形式の一つで、最高55万円の特別控除を受けられることが特徴です。アパートやマンションなどの集合住宅であれば合計10戸以上、一戸建て家屋であれば5棟以上の経営が青色申告を適用できる条件です。つまり集合住宅の場合、棟数に関わらず合計10戸以上経営していれば事業的規模として認定されます。新しくアパートを建築もしくは取得する場合、節税効果を得るために間取り、戸数を調整することも有効な手段です。

アパート経営に経営者の配偶者又は親族が関わっている場合、事業的規模に該当していると「青色事業専従者給与」が適用されます。青色事業専従者給与とは「労務の対価として相当であると認められる範囲内」であれば、アパート経営に関わる配偶者又は他の親族への給与を経費として申告できる制度です。申告できる上限金額に関する規定はありませんが、過剰に高いとされる部分は経費にならないように定められています。

なお、アパート経営を事業的規模で行う場合、税務署へ開業届を提出する必要があります。開業届の提出手続きは、青色申告を行うために必要な手順です。開業届は事業を始めてから1ヶ月以内に届け出ることが義務付けられているため、賃貸アパートを10戸以上取得した際は早めに開業届を提出しましょう。

賃貸仲介に強い会社を選ぶ

アパートの賃貸管理を外注する際は、賃貸仲介に特化した不動産仲介会社を選ぶことをおすすめします。最初に入居者募集を行うときや空室が発生したときに賃貸仲介を行う機会があるので、仲介会社の選び方は入居率に関わってくる要素です。そのため、賃貸仲介に特化している会社は知名度や広告宣伝の質が高く、空室期間を短縮できる効果が見込めるでしょう。

なお、不動産仲介会社を選ぶポイントは対応地域、知名度、実店舗数などがあります。対応地域や実店舗数が多い会社は物件情報を広範囲に宣伝しやすく、知名度の高さは入居希望者が契約先を選ぶ基準になります。アパート経営に慣れていない場合や家賃収入を安定させたい場合、アパートの周辺地域に実店舗があり、知名度が高い不動産仲介会社を依頼先として選ぶのがおすすめです。

十分な自己資金を用意する

ローンの借り入れ額と返済額を抑えたい場合、自己資金の比率を増やすことは有効な施策です。家賃収入が同額でも、ローンの返済額が少なければ手取り収入は多くなります。十分な自己資金がない状態でアパート経営を始めると、ローン返済で収入が圧迫されて儲からない結果につながるリスクがあります。経営の利益を重視する場合、借り入れ額の2割ほどの自己資金を用意しましょう。例えば購入価格が5,000万円であれば、自己資金は1,000万円必要になります。

金融機関でローンを組む際は、借りる人の返済能力に応じてローンを組める金額が変わることが一般的です。ある程度自己資金を用意していると、ローンの元本回収可能性という点で返済能力を評価され、ローン審査が通りやすくなるためです。
なお、審査結果は自己資産の金額のみで決まるわけではありません。実際には、アパートの収益性や借りる人の属性も含めてローン審査が行われます。返済額を抑えたい、なるべくローン審査を通したいなどの目的がある場合に自己資金を増やすことは有効な対策といえます。

買い替えも検討する

アパートは経年変化するものなので、資産価値を維持するために建物や設備を定期的にメンテナンスすることが大切です。築年数が10年を超えた物件は大規模修繕が必要になるでしょう。特に、築年数が15年を超えると水回りや外装の経年劣化が進んでいくため、修繕費が高くなってしまいます。
また、建物の耐用年数には「減価償却」が関係します。減価償却とは使用した分資産の価値が減るという考え方で、使用期間に応じて費用を分割することです。主な住宅の耐用年数は、木造は22年、鉄骨造は骨格材の厚さに応じて19年から34年です。減価償却の期間を過ぎると支出が増加し、経営効率に悪影響を及ぼします。日々の建物のメンテナンス次第ともいえますが、継続的に利益を上げたい場合は定期的な買い替えも検討しましょう。

アパートの経営効率を高めるポイントとして、不動産経営に関する税制面を活用する方法があります。ここからは不動産経営に関連した税制面のメリットを4つ紹介します。

損益通算ができる

アパート経営を行う場合、所得税の確定申告を行う際に損益通算を活用することで節税効果が得られます。損益通算とは、赤字分の所得を他の所得の黒字と相殺する計算方法です。損益通算できる所得や順序に決まりがあり「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」の順で相殺できます。
つまり、本業の給与所得のほかに不動産所得を得ている場合、不動産所得の赤字分を損益通算すれば給与所得金額から赤字分の金額が控除され納める税金を減らせます。また、不動産所得のみを収入源とする方の場合、対象となる物件の「固定資産税」「損害保険料」「減価償却費」「修繕費」などは損益通算の対象です。なお、損益通算によって所得税の課税額が変動した場合、後から還付金を受け取れます。

相続税対策になる

賃貸物件は個人利用の物件と比較して土地や建物の相続税評価額が低くなります。そのため、所有する土地、建物でアパート経営を行うことは相続税対策として有効な方法です。土地や建物を他人に貸している場合、相続税法に沿って相続税評価額が減額されます。 なお、建物の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合）で算出できる項目です。

例えば評価額が7,000万円、借家権割合（賃貸割合）80%の場合は「7,000万円 ×（1 – 0.3 × 0.8）= 5,320万円」が相続税評価額です。個人利用の建物と比較して1,680万円の節税効果が得られています。

貸している土地は、貸家建付地として扱われるようになっており、土地評価額に「借地権割合」「借家権割合」「賃貸割合」の補正をかける形で減額措置が適用されます。借地権割合は、地域によって30%から90％、借家権割合は全国一律で30%に設定されている項目です。賃貸割合は貸している土地の割合で、土地の利用状況に応じて変動します。

例えば土地評価額が5,000万円、借地権割合60%、賃貸割合80%である場合は「5,000万円 ×（1-0.6 × 0.3 × 0.8）= 4,280万円」が貸家建付地の相続税評価額です。個人利用の土地を相続する場合と比較して720万円の節税効果が得られています。

生命保険の代わりになる効果が得られる

アパート経営でローンを組む場合、団体信用生命保険へ加入することをおすすめします。団体信用生命保険とは、融資を受けた契約者がローンを完済する前に死亡、もしくは所定の高度障害の問題を抱えた際に、契約先の金融機関がローンを返済してくれる制度です。また、団体信用生命保険は新しくローンを組む、もしくは借り換えを行うタイミングで契約できる保険です。多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入が融資の要件に含まれています。融資が行われる条件やタイミングは金融機関によって異なるため、条件に合った金融機関の選択が重要です。

団体信用生命保険によってローンが返済された後も、アパート経営は続けられます。そのため、ローンが完済された土地と賃貸物件は家族に引き継げます。相続対策としてアパート経営を始める際は、団体信用生命保険に加入しておくことで、将来的にアパートを引き継ぐ相続人の負担を軽減できるのも覚えておくと良いでしょう。

家族に残せる

賃貸アパートの土地や建物は、相続税対策につながる実物資産として家族へ残せます。入居者が集まりやすい物件であれば家賃収入として、もしくは立地が良い物件であれば将来的に売却して現金収入を得るなどの形で資産を残せます。また賃貸アパートは、一定の条件を満たす場合に相続税評価額を減額できるので、現金や自宅などを相続するより多くの資産を残しやすいのもメリットです。

相続税の課税時期前3年以上続けている場合、相続する物件に「小規模宅地等の特例」を適用することで、対象となる宅地の相続税評価額を軽減できます。個人を対象とした賃貸アパートは貸付事業用宅地等に該当するので、200平方メートルまでの相続税評価額が50%減額されます。ただし、貸付事業用宅地等の場合、相続税の申告期限までにアパート経営の事業を引き継ぎ、対象となる宅地を相続税の申告期限まで所有していることが特例の適用条件です。賃貸アパートの一部を自宅と兼用している場合、特定居住用宅地に該当するので、330平方メートルまでの相続税評価額が80%減額されます。なお、特定居住用宅地の場合は、被相続人との関係に応じて特例の適用条件は異なり、被相続人の配偶者は無条件で特例を適用できます。しかし、被相続人が居住していた物件に同居していた親族、もしくは配偶者と居住者のどちらでもない親族が物件を相続する場合、所定の要件を満たしていないと特例を適用できません。相続対策としてアパート経営を始める場合、物件の運用方法、節税対策などを十分に検討してから始めることがアパート経営の失敗を防ぐポイントです。

アパート経営は物件の間取り、家賃設定などに関する専門知識や関連法規も知っておく必要があります。経営がうまくいかなければ、負債を抱えてしまったり儲からない物件が手元に残るリスクが発生するでしょう。一方で、アパート経営で継続的に利益を上げているオーナーも存在します。アパート経営を行う上では、空室対策や不動産会社選びなどの管理運用を適切に行うことが重要です。
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