アパート管理会社の全容を解説!不動産経営を成功させたい方必見

アパートを自主管理しているオーナーの共通した悩みとして、「管理業務にかかる負担の大きさ」が挙げられます。身体面での負担はもちろんのこと、家賃収入の不安定さや入居者とのやり取りに関する問題などで、金銭面および精神面でも相当の負荷がかかるでしょう。

そのような時に心強い味方となってくれるのが、アパート管理会社です。アパート管理会社は、経営相談や管理業務の委託など、オーナーの負担を減らしてくれる役割を担っています。
この記事では、アパート管理会社はどのような役割を担うのかという基本的なポイントの他、オーナーにとってどのようなメリット・デメリットがあるのかなどを解説します。今後アパート経営を検討されている方にとっても必見の内容です。

不動産経営の成功率は?!

目次

アパート管理会社とは?

  • アパート管理会社とは?
  • はじめに、「アパート管理会社」について概略的に解説します。

    アパート管理会社は「不動産管理会社」の一種であり、必ずしもアパート管理のみを担っているとは限りません。つまり、アパートを含む「不動産」の管理を業務として担っている会社は、全て不動産管理会社として定義付けられるということです。アパート管理を専門としている会社もあれば、マンション管理や事業用不動産の管理まで兼任している会社もあるため、一口に「アパート管理会社」といっても実態は多種多様でしょう。

    不動産管理会社とは、不動産の「建物管理」「入居者管理」を主たる業務としている会社です。不動産のオーナーが行う建物の清掃や入居者からの集金など、さまざまな管理業務を担う代わりとしてオーナーから管理費用を支払ってもらい、組織を運営しています。管理業務だけではなく「不動産仲介業」を兼ねている会社もありますが、そのような場合は「不動産仲介管理会社」と呼ばれることが多い傾向です。

アパート管理会社には大きく分けて2種類ある

  • アパート管理会社には大きく分けて2種類ある
  • 先述のように、アパート管理会社が担うのは建物や入居者に関する管理業務です。会社によって、管理業務のみを担う場合もあれば、不動産仲介業務を兼ねている場合もあります。このことから、アパート管理会社は大きく2つに区別されます。

    なお、不動産仲介業のみを担う会社は「不動産仲介会社」となり、不動産管理会社とは異なるため混同しないように注意が必要です。ここでは、管理業務のみを行う管理会社と不動産仲介業務も兼任している管理会社について、それぞれの詳しい業務内容を解説します。

  • 管理業務のみを担う場合

    建物の清掃や修繕、入居者からの集金作業やトラブル対応など、アパート管理業務全般を担いますが、オーナーの要望や会社の方針により一部の業務のみを担う場合があります。いずれにせよ、管理業務のみを担う管理会社は「建物管理」と「入居者管理」に特化した会社組織です。仲介業務を兼任している会社と比較してみると、全社的に管理業務のノウハウが育っており、安心して各種管理を任せられる点がメリットです。

    なお、自己所有物件を除き200戸以上の賃貸不動産を管理する会社については、令和3年6月15日より「賃貸住宅管理業者」として国土交通省に登録する義務が課されています。こちらの期限が令和4年6月15日までと定められているため、本記事執筆時点では全ての該当事業者が登録済みとなっているでしょう。
    該当事業者であるにもかかわらず未登録の場合は、罰則の対象となるのは前提であり、管理業務の委託先として信用に足らないおそれもあるので確認しておくことが重要です。登録業者については国土交通省の公式サイトで確認できるので、気になっているアパート管理会社がある方は一度チェックしてみることをおすすめします。
    管理不動産が200戸未満の事業者については、本制度の登録は任意です。

  • 管理業務と仲介業務を兼任する場合

    不動産管理会社として最も多いとされている業務形態が、管理業務と仲介業務を兼任しているケースです。建物管理や入居者管理に加えて、客付けや元付けといった仲介業務まで担ってくれるため、不動産仲介管理会社に業務を委託すれば、オーナーの負担は相当軽減します。自身が保有するアパートについて、ほぼ一切の業務を委託したいと考えている場合は、この業務形態で成り立っているアパート管理会社に相談するのがおすすめです。

    オーナーからすれば、時間と手間という面でとても助けになる仲介管理の兼任ですが、なぜ広く採用されるようになったのでしょうか。
    理由の一つとして、管理業務を専門として行っていた会社が、さらなる利益獲得のために仲介業にも事業を拡大したという背景が挙げられます。管理業務を担うだけでは、アパートに空室が発生してもオーナーに任せざるを得ず、利益獲得のチャンスを逃すかもしれません。会社として仲介業務も担えば本腰を入れて空室対策に臨めるため、仲介管理の兼任が広まりました。
    もう一つの理由としては、仲介業務を専門的に行っていた会社が不動産の確保を目的として、管理業務に事業を拡大したケースです。自社管理物件としてほぼ独占的に仲介を行えば、それだけ多くの仲介手数料が会社に入ってきます。事業としては当然のことですが、利益獲得のために業務を兼任するようになったのです。
    なお、不動産仲介管理会社の中には利益独占のために、客付け専門の仲介会社と連携を取らない姿勢の事業者も存在するため、業務委託を考えている場合はあらかじめ確認を取っておくと安心でしょう。

  • 仲介業務のみを担うのは「不動産仲介会社」

    不動産仲介会社は、管理業務を行わないため不動産管理会社の分類に該当しません。また、管理業務のみを担う会社と異なり、会社の設立・経営に際しては宅地建物取引士の資格を有した人材が必須となります。

    主な業務は、「入居希望者向けの物件案内」や「入居者の募集と契約手続き」です。また、「客付け」か「元付け」かの違いが存在します。
    客付けの仲介会社は、入居者側に近い立ち位置の事業者です。この場合、仲介会社は幅広い物件情報を背景に、数多くの入居希望者に対して提案を行います。入居者が決まった際には元付けの仲介会社に紹介の上、報酬を受け取るという流れです。都市部など、物件が豊富なエリアに多い形態の会社ですが、物件のオーナーに関する情報は把握していないため、都度元付けの仲介会社に情報確認を行う必要があります。
    その一方で、元付けの仲介会社はオーナーと近い立ち位置にあります。仲介管理を兼任しているケースが多く、オーナーから仲介業務を依頼される形が多い傾向です。オーナーとの関係性が深くなりやすく取り扱う物件があまり多くないことから、特に地方エリアで集客力を強く発揮しやすい傾向があります。

    このように、不動産仲介会社には大きく2種類のタイプがあり、仲介業務のみを行う会社は「客付け」の仲介会社に多い傾向がある点を覚えておくと、入居者を募集する際に役立つでしょう。

アパートとマンションの管理会社の違いは?

  • アパートとマンションの管理会社の違いは?
  • この記事では「アパートの管理会社」に焦点を当てて解説していますが、不動産管理会社が業務を担っているのはアパートだけではありません。マンションや事業用の不動産を取り扱っている事業者は数多く存在します。会社としての規模やエリアに左右される可能性は大いにありますが、アパート専門の管理会社よりも、アパートを含む複数タイプの不動産を管理する会社が多い傾向です。

    では、アパート専門の管理会社とマンション専門の管理会社があると仮定した場合、何か違いがあるのでしょうか。

  • 住居としての不動産を取り扱う会社として大きな違いはない

    結論から述べると、「アパート専門」「マンション専門」「双方を取り扱っている」いずれの場合でもほとんど違いはありません。管理する物件が集合住宅である以上、「共有部分の清掃」「設備の保守点検」「賃料の集金」「入居者のクレーム・トラブル対応」といった管理業務自体に大きな違いはないのです。

    強いていうならば、管理する物件数や会社の規模により、会社の評判や将来性に影響が出る可能性があるという点が違いとして挙げられます。管理業務を委託する側であるオーナーとしては、自身が保有するアパートを適切に管理してくれそうか、会社組織として今後も安定した経営を続けられそうかといった点を見極めるためにも、管理会社ごとの違いにも注意深く着目する必要があるでしょう。

  • 分譲マンションの管理組合に代わり、業務を執り行う管理会社も存在する

    アパートでもマンションでも大きな違いはありませんが、「分譲マンション」の場合は少し事情が異なります。分譲マンションの場合、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」に則り、住民で構成される管理組合を結成することになっているのです。
    分譲マンションは賃貸契約のマンションと異なり、住民それぞれが不動産を保有している状態となっています。ただし、共有部分は誰か一人の保有財産ではなく、権利が複雑に絡み合う場所でもあるため、「管理組合」の下で管理維持される必要があるのです。

    分譲マンションの居住者が全員、不動産関連の法や知識に精通しているとは限らず、管理組合のみで建物管理や入居者管理を行えるわけではありません。そこで登場するのが不動産管理会社です。アパートやマンションといった集合住宅の管理について、蓄積されたノウハウを持つ管理会社が担当すれば、スムーズなマンション管理が期待できるでしょう。管理会社は、分譲マンションの管理組合によって選ばれ、業務を代行します。

    不動産の管理という面では賃貸物件と大きく変わることはないものの、契約相手がオーナーではなく管理組合であるという点は特筆すべき違いといえるでしょう。

  • 住居としての不動産をメインに、事業用不動産を取り扱うことも

    アパート管理会社は、事業用の物件を同時に管理する例も存在します。メインとしては住居用不動産を取り扱っているものの、アパートの1階部分は店舗である場合が代表的な例でしょう。事業用の不動産管理については、住居用不動産に比べて難解な知識や契約条件が多く、アパートやマンションの管理を主としている事業者からすると、専門的すぎる場合があるようです。この場合だと、住居部分はほぼ満室でも店舗部分は常に空き店舗状態であるというケースが発生し得ます。もし自身が保有するアパートに、一部店舗の導入を検討しているオーナーは、ある程度事業用不動産の管理について詳しい管理会社に依頼すると良いでしょう。

アパート管理会社の業務内容

  • アパート管理会社の業務内容
  • ここでは、大まかに「建物管理」「入居者管理」「オーナー様とのやり取り」の3点に関して、アパート管理会社が普段どのような業務を担っているのかを解説します。管理業務を委託する以上、管理会社がどのような業務を行っているのか把握しておくことは必須です。

    主に、管理業務のみを担っているアパート管理会社について記載しますが、補足として仲介業務も兼任している場合の業務内容も併せて紹介します。

  • 建物の管理

    アパートを清潔かつ安全な状態に保つと不動産としての価値を高め、集客力アップも狙えます。そのため、「建物管理」はアパート管理会社において重要な業務の一つとなります。

    定期・法定点検&メンテナンス
    アパートにおいて維持点検の対象となるのは、「共有部分」や「各種設備」です。共有部分とは、玄関や廊下、階段や外壁、蛍光灯、ある場合は駐車場やエレベーターなどを指します。各種設備は、電気やガス、水道や消火器、浄化槽などです。アパート管理会社には、こういった各所について定期的に点検を行い、問題がないか確認する責任があります。

    特に、期日までの点検と報告が義務付けられている「法定点検」は非常に重要です。有資格者は、消防法に基づく消火器や火災報知器の点検や、水道法に基づく水質調査、浄化槽法に基づく浄化槽の洗浄など、多くの項目について必ず点検の上、報告しなければなりません。
    建物の保全を目的とするのはもちろんですが、入居者の命にかかわる内容でもあるため、オーナーとアパート管理会社どちらも確実に把握しておくべき事柄となります。

    建物トラブル対応&原状回復工事
    アパート管理会社には、入居者が生活を送る上で発生し得るさまざまな建物トラブルに対応する必要があります。「水漏れが止まらない」「火災報知器がずっと鳴っている」など、連絡があれば即座に担当者や業者を派遣して事態を収拾させなければなりません。

    また、入居者が退去した際には部屋の原状回復工事を行います。原状回復工事にあたっては、退去者と管理会社とオーナーとの間で費用に関するトラブルが生じやすい点が問題となっています。そのようなトラブルを避けるためにも、国土交通省が開示しているガイドラインと「改正民法第621条」について、正しく認識しておくことが重要です。

    老朽化対策&リフォーム工事
    アパートは時間が経過するにつれて老朽化し、次第に価値が下がる資産でもあります。新築時と同様とまではいわずとも、必要があれば修繕を行い、アパートの価値を守ることが大切です。場合によっては、内外装のリフォームに着手することもあるでしょう。築年数が長いアパートでも、きれいな外観とおしゃれで機能的な内装を兼ね備えた物件であれば、多くの入居者を集めやすい状況を作り出せます。

  • 入居者の管理

    入居者に関する各種対応も、アパート管理会社が行う業務の一つです。ただし、管理業務のみを委託されている場合、入居者の募集や内見案内などは管理会社の業務範囲外となります。

    家賃の回収
    オーナーと管理会社の両者にとって家賃の回収は、直接的な利益獲得のための最重要業務といえるでしょう。回収方法として挙げられるのは「直接集金」「口座振替または振込」「クレジットカード決済」の3つです。アパート管理会社は、回収した家賃から管理手数料を差し引き、オーナーに差し引き分家賃を振り込む流れとなります。
    家賃の回収の際、注意しておきたいのは「家賃滞納問題」です。最悪の場合は契約の解除や訴訟へ発展するおそれもありますが、そうなってしまう前に入居者と相談をし、いつまでに支払えるのか確認を取ったり、入居者の経済状況を把握したりする必要があります。
    なお、家賃滞納については入居者が家賃保証会社と契約している場合、上述した業務は保証会社が代行します。

    各種クレーム対応
    各種設備の不備や故障があれば、入居者から「何とかしてほしい」とクレームが入ります。入居者の生活に直結する事態であるため、迅速に対応できれば入居者からの信頼は厚くなり、退去のおそれは減るでしょう。また、隣の部屋から騒音がするなど、入居者間トラブルについても誠実な対応を行う必要があります。

    契約更新、退去時立ち合い
    一般的に、賃貸契約は2年間とされていることが多い傾向にありますが、更新時期に合わせて契約更新意思の有無を確認し、更新業務または退去に伴う業務を行うのもアパート管理会社の役目です。
    契約更新に際しては、更新手続きに必要な書面や費用の回収を行います。この際、入居者によっては保証人の状況が変化し、新たに保証人を立てる必要性が出る場合もあるでしょう。イレギュラーな事態にも迅速に対応できることが良い管理会社の特徴です。

    退去に際しては、オーナーに代わって立ち合いをします。法令とガイドラインに沿い、適切な退去費用を退去者に提示できないと不要なクレームが発生するおそれがあるので、十分な知識と経験を持ったアパート管理会社に業務委託するようにし、トラブルの肥大化を未然に防ぎましょう。

  • 不動産オーナーとのやり取り

    アパート管理会社が担うもう一つの業務としては、あらゆる面でオーナーとやり取りを行うことが挙げられます。建物管理や入居者管理において特に問題がなく、ほとんどの業務を委託している場合、オーナーは毎月入金される家賃収入の確認だけを行うことになるでしょう。

    アパートについて何らかの問題が発生した場合、管理会社はオーナーに必ず報告する義務があります。アパートに関する問題については管理会社の独断で対応するわけにいきません。手間がかかる場合もあるかもしれませんが、オーナーは管理会社からの報告に基づき、どのように対応すべきか相談する必要があるのです。

  • 仲介業務を兼任している場合

    アパート管理会社が管理業務のみを担っている場合、業務内容は上述した通りですが、仲介業務を兼任している場合は下記のような業務も併せて担うことになります。

    入居者の募集に伴う各種業務
    アパートなど賃貸住宅の仲介業務とは、「アパートを借りたい人」と「アパートを貸したい人」の間で行われる取引の代行です。取引を行うにはまず、入居者の募集から始める必要があります。今の時代、Webサイトや専用アプリ上で誰でも物件情報にアクセスできる環境が整っていますが、その反面、競合他社との差別化ができないと集客は難しいでしょう。
    集客力の高い仲介会社を選ぶのであれば、自社のみで物件を取り扱っている実績があったり、該当エリアで高い影響力を持っていたりする管理会社が適切です。

    内見案内
    入居希望者から連絡があれば、次は実際に物件を内見したいという方が大半でしょう。仲介管理会社は担当者を派遣し、入居希望者に物件を案内することになります。この際、物件の条件次第ではあるものの、入居希望者が担当者の接客態度に好印象を抱くようであれば、入居を決めてくれる確率が高まるかもしれません。また、実際に内見に行かなくてもVRで部屋の中を見られる機能を提供している会社も存在します。
    このように、入居者第一で動いてくれる仲介管理会社であれば、安心して仲介業務を委託できるでしょう。

    賃貸借契約の締結
    入居希望者が入居する意思を固めたら、最後に行うのが賃貸借契約の手続きです。必要書面の記載・提出の依頼や入居審査、宅地建物取引士による重要事項説明、初期費用の支払いからカギの受け渡しまで、契約締結にかかるあらゆる手続きを仲介管理会社が携わります。

アパート管理会社への業務委託について

  • アパート管理会社への業務委託について
  • 自身で管理しているアパートの業務を管理会社に委託する場合、「賃貸管理契約」を締結する必要があります。順序は管理会社によって前後することはあるものの、「アパート管理会社への問い合わせ」「条件やプランなどの説明」「物件の聞き取り調査と現地調査」「打ち合わせと契約締結」という流れで行われることが多い傾向です。
    また、賃貸管理契約には大まかに「一般管理契約」と「サブリース契約」の2種類があります。

  • 一般管理契約

    一般管理契約は、オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶ契約です。家賃の支払いは管理会社経由となり、管理手数料を差し引かれた分の家賃収入がオーナーの手元に入ります。
    この契約種別では、管理会社はあくまでも「アパートの管理業務を委託されている」立場に留まり、家賃の設定などオーナー権限で決められる条件の幅広さが魅力でしょう。

    一方で、管理会社は管理業務以外に携わることはありません。空室が増えてきたからといって募集をかけてくれることもなく、その分の管理費用が減るだけです。オーナーは自身で、入居者の募集をかけたり退去時の原状回復費用を支払ったりする必要があります。
    空室リスクの低いアパートであれば、入居率に応じて家賃収入が増える一般管理契約を選ぶと良いでしょう。

  • サブリース契約

    一括借上管理契約ともいわれる「サブリース契約」では、借主と貸主の関係性が一般管理契約とは異なります。オーナーにとっての借主はアパート管理会社となり、入居者にとっての貸主がアパート管理会社となるのです。
    オーナーは、毎月定められた額の家賃収入を得られる上に、入居者トラブルに直接対応する必要がありません。空室リスクが高い地域でアパート経営を行うのであれば、サブリース契約を結び毎月一定の収入を得られるようにしておくと安心です。

    しかし、サブリース契約にもデメリットが存在します。例えば、アパートが満室状態になっても得られる家賃収入は変わりません。また、数年ごとに賃料が見直される場合があり、空室状態が続くようであれば賃料は下がるおそれがあるのです。さらに、修繕・リフォームに際してはオーナーの意向ではなく、管理会社が一方的に業者を決める場合があり、修繕費用やリフォーム費用はオーナーが負担することになります。サブリース契約は、オーナーの裁量権が小さいという点に注意しましょう。

アパート管理会社に業務委託するメリット

  • アパート管理会社に業務委託するメリット
  • 前項で「一般管理契約」と「サブリース契約」の注意点を紹介しましたが、アパート管理を管理会社に委託することで発生するメリットは数多く存在します。アパート管理の多岐にわたる業務を自ら行わなくて済むことはもちろんですが、中でも、ここで紹介する3点は特に自主管理の状態では成し得ない魅力といっても過言ではないでしょう。

  • 経営ノウハウの強さ

    アパート経営を始めて数十年の実績があり、自身で管理会社を立ち上げている、あるいは立ち上げられるレベルであればその限りではありませんが、アパート経営の全容を把握できないまま自主管理に挑み、疲弊してしまうオーナーの方は少なくありません。
    アパート管理業務は、先述のように「建物管理」と「入居者管理」だけでも膨大な仕事量になります。入居者の募集に伴う各種業務も合わせれば、片手間で済ませられる業務量ではないのです。加えて、各種業務には経営や不動産、法律、税制度、人間心理に関する知識が必要となります。

    以上のことから、独力で何とかやってみようと意気込みを見せる前に、経営するアパートの規模や自身の本業、生活とのバランスを鑑みて、アパート管理会社に業務委託すると良いでしょう。

    アパート管理会社は、複数のアパートの管理業務を担っています。事業を続けている年数や取り扱っているアパートの規模にもよりますが、自主管理の状態よりもはるかに膨大なノウハウが蓄積されているケースが多い傾向です。自分には手に負えないと感じたら、ひとまず相談だけでもしてみることをおすすめします。

  • 遠方の不動産もお任せ可能

    相続したアパートが自分の住んでいる地域から都道府県外規模で離れている場合は、物理的に管理不可能でしょう。しかし、自身の居住地域と該当地域に本店や支店のあるアパート管理会社に業務を委託すれば、問題なくアパート経営ができます。

    これは経営するアパートが複数に及ぶ場合も同様です。自身で複数の物件を管理するには膨大な労力を要しますが、管理会社に委託しているのであれば、適切に人員を配置してしっかりと管理業務を担ってくれるため安心できるでしょう。

  • 本業やプライベートに集中できる

    アパート経営とは別に本業がある場合、アパート管理にまで時間を割くのは非常に困難です。プライベートの時間まで浸食されるおそれは十分にあるため、「アパート経営を本業にしたい」「アパートの規模が小さいから独力でカバーできる」という理由がないのであれば、無理をせずにアパート管理会社へ業務委託を行った方が良いでしょう。

アパート管理会社に業務委託するデメリット

  • アパート管理会社に業務委託するデメリット
  • 厳密にいえば、アパート管理会社に業務を委託することで発生するデメリットはゼロに等しいでしょう。契約種別により一長一短があることは先述の通り事実ですが、業務委託そのものについてはデメリットではなく、「あらかじめ把握しておくべき点」「このようなケースもあり得ると注意しておくべき点」といい換えた方が適切です。以下の2点がそれにあたります。

  • 管理委託費・仲介手数料などコストがかかる

    オーナーのみで対応し切れない業務を管理会社に代行してもらう以上、それなりのコストがかかります。しかし、必要な費用に見合うだけの仕事をしてくれる可能性の方が高いので、アパート経営における必要経費と捉えるようにしましょう。

    委託する場合は、賃貸管理契約プランの内容を一から十までしっかり把握しておく必要があります。管理委託費だけでなく、イレギュラー対応が発生した場合に別途費用がかかることもあるからです。費用対効果が自身のアパートについて適切かどうかも、複数の管理会社と相談することをおすすめします。

  • 優良なアパート管理会社とは限らない

    非常に残念な事実ではありますが、中にはオーナーや入居者のことを顧みず、利益獲得だけを重視して事業を続けている管理会社が存在します。手数料が極端に安価であることや、空室リスク対策として大幅な家賃の低下を提案してくるなどが代表的な例です。また、内見案内時に入居希望者への接客態度が悪かったり、本来オーナーにすべき報告を怠ったりする管理会社も要注意といえます。

    不動産知識が豊富ではないオーナーは、こうした悪徳事業者の口車に乗ってしまう事態につながりかねません。アパート管理会社への業務委託を検討している場合は、複数の事業者に相談した上で決めましょう。

自分に合ったアパート管理会社の選び方を解説!

  • 自分に合ったアパート管理会社の選び方を解説!
  • アパート管理会社に業務を委託すると決めたら、次は「どの管理会社に委託すべきか」を決めます。何をもって優良な管理会社とするかは委託する側にもよるため、ここで紹介する8つのポイントをあらかじめ認識した上で、自分に合ったアパート管理会社を選びましょう。

  • まずは業務形態を確認

    最初に確認しておくべきなのは、アパート管理会社が「管理業務のみを担う」タイプなのか、「仲介管理の双方を担う」タイプなのかという点です。こうした業務形態については、先述した『アパート管理会社には大きく分けて2種類ある』の項で紹介した通りですが、管理業務のみ担う場合と仲介業務も兼任する場合では業務内容、費用とそれぞれが大きく異なるため、間違いのないようにチェックしましょう。

  • 経営状態もチェックしておこう

    評判が良い上に業務形態も自身の目的と合っており、コストも相応な管理会社と契約できたとしても、ある日突然アパート管理会社が倒産してしまう確率はゼロではありません。そうなってしまうと、委託していた管理業務を一時的あるいは長期的にオーナー側で担う必要が出てくるだけでなく、本来得られるはずだった家賃収入が手に入らなくなるおそれがあります。
    仮に1か月分の収入が得られないだけで済んだとしても、その間における管理業務と新たな管理会社探しの両立、ローン返済の遅れなど、心身ともに大きな負荷がかかることは容易に想定できます。

    このような事態はできる限り避けたいものです。そのためには、業務委託を検討している管理会社の経営状況を細かく把握する必要があります。

  • 集客力は高いか?

    Webサイトやアプリなどで、アパート管理会社が取り扱っている物件への入居率は簡単に調べられます。もし気になっている管理会社があれば、その会社が取り扱っている物件の中から自身が所有するアパートと似たタイプのアパートを探し、入居率の高さを調べてみてみましょう。入居率が高ければ、自身のアパートについても多くの入居希望者を集められるかもしれません。

    また、Webサイトやアプリ上に掲載されている「写真の多さ」も重要な判断材料です。入居希望者の観点からすると、「間取り図しか掲載されていない物件情報」よりも、「複数枚の写真だけでなくVR画像まで載っている物件情報」の方が魅力的に映ります。これは入居希望者への熱心な営業努力である以上に、管理会社として本気で集客を行っていると捉えられるでしょう。そのような点にフォーカスして管理会社選びを行うのも一つの方法です。

  • コストの高低は激しくないか?

    管理委託費の高低についても、あらかじめ把握しましょう。管理委託費自体は、家賃収入のうち3〜8%程度に設定されていることが多い傾向にあります。設定されている管理委託費が高いと感じるか安いと感じるかは個人によりますが、相場は覚えておくと良いでしょう。

    重要なのは、「設定されている管理委託費の割に仕事が雑」「相場よりずっと安い管理委託費を設定している」の2点です。前者は、インターネットや他のオーナー、入居者の評判を調べればある程度は分かるでしょう。後者については、「管理委託費が相場よりも安価である理由」が明確ではない限り、表立った主張は難しい事情もあるかもしれません。
    コストがかかりすぎると家賃収入を圧迫し、抑えすぎれば後々に問題が発生するおそれがあることを覚えておきましょう。

  • トラブルには柔軟に対応できるのか?

    建物起因であれ入居者起因であれ、アパートを経営していれば何らかのトラブルが発生することは避けられないでしょう。だからこそ、どのようなトラブルが発生しても対応できる管理会社を頼るのが有効なのです。
    大手であれば専用の電話窓口を開設している場合があり、地域密着型の管理会社であれば蓄積されたノウハウに基づき柔軟に対応してくれる可能性があります。いずれにせよ、管理会社側で判断できずにオーナーに相談が行くようであれば、あまり良い管理会社とはいえません。賃貸管理契約を結ぶ前に、過去のトラブル対応実績は必須項目として聞いておくことをおすすめします。

  • 業務内容・取り扱い物件の全社的な共有度合いに注目

    大手管理会社の場合は特に、人事異動により以前まで自身のアパートを担当してくれていた方から別の担当者へ変更になること自体は珍しくないでしょう。新しく関係性を構築していくのは、人によっては骨の折れることかもしれません。しかし、これまでの情報全てが共有されていればスムーズに話が進むので過度な心配は不要です。管理会社全体としても共有されていればなお良いでしょう。
    反対に、担当者個人しか情報を持っておらず、トラブルなどが発生した際に担当者が不在となれば、管理会社として対応に苦慮するおそれは十分にあり得ます。全社的な情報の共有度合いも、良い管理会社を選ぶ際には重要な判断材料となるのです。

  • 担当者のホスピタリティは重要

    休日を除き、オーナーからの連絡に対して返答が遅い場合は少し注意が必要です。1日以上経過してしまうと、アパート経営に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。
    また、アパート経営について相談しやすい雰囲気の担当者かどうかも重要です。アパート管理においては愛想の良さよりも業務を確実にこなしてくれるかの方が重要なため、この点は必須ではありませんが、それなりの期間を同じ担当者と相談しながら過ごすため、全社的に社員教育が徹底している管理会社を選ぶのが賢明です。

アパート経営で注意しておきたいポイント

  • アパート経営で注意しておきたいポイント
  • 最後に、アパートを経営する上で注意しておきたいポイントを6点紹介します。これは、自主管理と業務委託関係なく、アパートを経営するなら必ず認識しておくべき内容のため、しっかり押さえておきましょう。

  • 初期費用の高さ

    既存のアパートを相続する場合などは軽減されるものの、アパートを新築する場合は相当な初期費用が必要になります。内訳は取得費用や工事費用、各種税金、登記費用、アパートローンの手数料、保険料などです。
    初期費用だけでなく、維持費にも注意しなければなりません。家賃収入を大きく圧迫することが想定される場合は、毎月赤字になるおそれが想定されるため、できる限り現実的な計画を立てる必要があるのです。

  • 空室のおそれがある

    アパートの空室が増える原因として、「経年劣化」「立地問題」「競合アパートが多い」「人口減少」の4点が挙げられます。経年劣化については、定期的な点検とメンテナンスである程度抑えることが可能です。競合アパートの多さは、他のアパートの特徴と地域の需要を調査した上で、外観や内装、機能性などで差別化を図れば優位に立てる可能性があります。人口減少についても同様のことがいえるでしょう。もし、潜在的入居者が少なくなっても、他のアパートより特化した点があれば集客は可能です。
    これら4点の中で最も重要視したいのは「立地」です。周辺環境や交通の便の良さなど、入居者が重んじる点を押さえておけば空室のおそれは減る傾向にありますが、大学・病院の移転などで環境がガラリと変われば土地そのものの価値が下がります。土地開発計画などを知っておけばある程度の予防にはなりますが、確実ではありません。このような理由により、空室となるおそれがあることはあらかじめ把握しておくべきでしょう。

  • オーバーローン

    立地環境が大きく変わるなどの原因で、その時点以上に利益獲得が見込めない場合は、アパートを売却するという選択肢があります。しかし、売却価格よりもその時点で残っているローンの額が大きい場合は、「オーバーローン」となってしまうので要注意です。相続したアパートのローンが思ったより残っている場合に初めて気付くケースがあり、返済についての段取りを考える間もなく実際の支払いを求められ、焦りを感じることも十分にあり得ます。
    対策として挙げられるのは、「アパートを相続する場合はローン残債の有無や額を必ず確認する」「アパートローンを組む場合は自己資金額をできる限り多くする(相場は物件価格の10~20%)」の2点です。

  • 家賃滞納リスク

    全ての入居者が毎月、遅れることなく家賃を支払ってくれるとは限りません。入居審査時は問題ないように思えても、あらゆる理由により入居者の経済状態が悪化するおそれは常にあるのです。また、故意に家賃を支払わない悪質な場合も考えられます。いずれにせよ、家賃収入はオーナーにとっても管理会社にとっても非常に重要な利益です。1か月滞納されるだけでも大きな損失となりますが、3か月以上の滞納でない限りは契約解除事由にならないため退去させられません。

    事前の対処法として「敷金」や「保証人制度」がありますが、アパート入居者からすると、高い敷金や保証人制度はハードルが高い条件だと感じるものです。特に保証人制度は、核家族化や家族単位での貧困という背景があるため、簡単に利用できない場合があります。
    最適解としては、家賃保証会社との契約を条件に盛り込むことが挙げられます。仮に入居者が家賃を滞納しても、その損失は保証会社が補填してくれるからです。アパート入居者の観点からしても、「保証会社利用可」という項目が条件にある方が集客力アップにつながりやすいため、入居者にとって保証料が高すぎず、経営が安定している保証会社を選びましょう。

  • 賃料が下落するおそれ

    物件価値が下がったり、空室状態が続いたりすることで、設定されていた家賃を下げざるを得ない状況に陥る場合があります。そうしなければ、新たな入居者を呼び込むことが難しいからです。

    しかし、一度下げた家賃を元の額に戻すには適正かつ明確な理由が必要になります。この点に該当する法である借地借家法の第32条を引用すると次の通りです。
    「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
    このため、地価の高騰や、周辺物件の家賃に比べてアパートの家賃が低すぎる場合などには値上げ交渉が可能であると分かります。ただし、家賃交渉はオーナー様と入居者双方の話し合いの結果として成立し得るものであるため、必ず値上げできるわけではありません。

    根源的な問題として、一度家賃が下落した状態から持ち直せるだけの理由や環境を提示できるかどうかという点があります。状況に応じて頻繁に上げ下げできるものではないため、賃料が下落するおそれについては常に認識しておくと良いでしょう。

  • 災害リスク

    大地震や大型の台風、津波などが発生した場合、どれほど定期的かつ適切に維持点検を行っていたとしても、アパートが一瞬で失われるおそれはあります。そのため、内容をよく吟味した上で火災保険に入ることが必要です。ただし、場合によっては補償適用外となるかもしれない点には注意しましょう。
    災害は必ずしも避けられるものではないため、保険の補償内容の見直しはもちろんですが、あらかじめ災害の起きやすいエリアかどうか確認しておくことが大切です。他にも、アパートを新たに建てる際に地盤改良を行うといった予防策も効果的といえます。

アパート管理会社は自分で立ち上げられるって本当?

  • アパート管理会社は自分で立ち上げられるって本当?
  • アパートなど不動産オーナーに関連する情報を調べていると、管理会社を自分で立ち上げる方法を目にしたことがある方もいるでしょう。不動産の管理会社のイメージとして、不動産に関連した専門知識や関連法規が関係するものが想定されます。ここからは、アパートの管理会社を自分でも立ち上げられるのか見ていきましょう。

  • 実は無資格でも不動産管理会社は立ち上げられる!

    不動産投資の一環、もしくは相続したアパートのオーナーになるために、特別な資格は必要ありません。むしろ、アパートのオーナーの方は、無資格でも不動産管理会社を立ち上げることで節税効果が得られます。節税のポイントとなるのは主に以下の3点です。

    給与所得控除の適応
    不動産管理会社の立ち上げに必須な資格はないため、家賃収入などの不動産収入を設立した不動産管理会社という「法人から支払われた給与」として受け取れます。この給与には給与所得控除が適応されるため、一般的な給与所得者同様、所得から給与所得控除分を差し引いた金額が課税対象となるのです。オーナー本人だけでなく、家族を不動産管理会社の社員や役員とすれば従業員給与や役員報酬として収入を分散できるので、それぞれに給与所得控除が適応できます。

    所得税の軽減
    通常の不動産収入は個人事業主が得た収入とみなされるため、給与所得控除の適応外です。不動産管理会社を立ち上げることで、課税所得を減らせます。また、収入の金額次第では所得税の軽減も可能です。所得税の金額は、収入に比例して高くなる「超過累進課税」が採られています。一方、不動産管理会社を立ち上げた場合、一定金額以上は課税額が一律になる法人税に従った算定方式が適応されます。年間の不動産収入から諸経費を引いて500万円を超える場合、不動産管理会社の立ち上げによる節税効果が期待できるでしょう。

    相続税の節税
    不動産を相続する場合、不動産にどの程度の価値があるかを調べる財産評価が行われます。オーナーが亡くなった場合は通常「不動産の相続」として評価されますが、不動産管理会社を設立していると「管理会社の株式を相続」として評価されます。相続税の財産評価は株式より不動産の方が低く評価されるため、課税される相続税を減らすことが期待できるのです。また、不動産を個人所有ではなく不動産管理会社の所有物としておく方が、相続や贈与手続きを簡単かつ相続に伴う費用(登記費用・不動産取得税)も減らせます。

  • 持っておくと便利な資格4選

    アパートの不動産オーナーに必須な資格はありませんが、数ある不動産の中でアパートのオーナーが持っておくと便利な資格を4つ紹介します。資格が不要だからといって、不動産関連の勉強が必要ないという解釈は誤りです。資格を保有しておくことで不動産管理の質向上に役立つのはもちろん、不動産経営に関してより主体的に関われるようになるでしょう。

    宅地建物取引士(宅建士)
    宅地建物取引士とは「宅建」の名でも知られているように、さまざまな不動産取引にかかわる専門家へ与えられる国家資格です。試験合格後に登録(2年以上の実務経験が必要)すると「宅建士(宅地建物取引士)」として活躍でき、法律で宅建士にしか認められていない「重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約内容記載書面への記名・押印」という3つの独占業務が行えます。

    年間20万人以上が受験している不動の人気資格であり、不動産会社に勤務する方や不動産の売買取引や賃貸物件の仲介業務、建築会社に勤務する方の場合、資格取得後に資格手当が給与に上乗せされるケースは少なくありません。経験を積んだ後は宅建士として独立開業することも可能です。

    賃貸不動産経営管理士(賃貸管理士)
    賃貸住宅では、賃貸借経営や設備の不具合でトラブルに発展することがあるでしょう。賃貸不動産経営管理士は2021年に国家資格となったばかりの資格で、賃貸借契約後に関連したトラブルの対応やアパートやマンションの維持管理を中心に行います。賃貸住宅の管理や契約に関連したトラブルが深刻化したことなどを理由に、200戸以上の管理を行う賃貸管理業者には「業務管理者」の配置が必須となりました。この業務管理者になるには賃貸不動産経営管理士であること、もしくは条件を満たした宅建士であることが求められます。

    マンションのような戸数の多い不動産管理を重視した制度にも思えますが、戸数によらず不動産管理には共通する内容も少なくありません。不動産管理会社を立ち上げる際は、資格取得を検討してみるのも一つです

    不動産鑑定士
    不動産鑑定士は、対象となる不動産の価値を評価・判定し適正金額を計算する職業です。不動産売買の取引には必須であり、関連法規の相談やコンサルティングを行います。また、銀行などの金融機関に所属して融資判断にかかわる担保物件や国有財産などの評価を行うこともあります。不動産管理会社を立ち上げることで節税効果が得られることをお伝えしましたが、相続税の課税対象となる不動産の評価というのも不動産鑑定士の役割です。資格を取得しておくことで不動産の評価に限らず、所有する土地の有効活用を考える上でも役立ちます。

    不動産コンサルティングマスター
    不動産コンサルティングマスターは、平成24年までは「不動産コンサルティング技能登録者」と呼ばれていた資格です。受験には宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士いずれかの資格登録者であることが求められます。そのため、他の資格にプラスアルファとしての位置づけです。アパートのオーナーが投資物件を決める際、中古で購入するか新規で建築するかの判断が必要です。保有資産や自身のライフスタイル、投資方針などを考慮した場合、どちらの選択が適切かどうかの判断が難しいこともあります。この点について、不動産コンサルティングマスターは客観的な視点でアドバイス、つまり検討が行えます。投資資金の調達方法や不動産と経済や関連法規との関係性も複雑・高度化しているため、各専門分野への知見を有する人材が必要とされているのです。

まとめ

  • まとめ
  • アパート経営において、管理会社への業務委託は多くの面でメリットがあります。業務形態や契約種別、良い管理会社の選び方など、あらかじめ調査しておくべき点は多岐にわたりますが、独力で経営を継続していくよりも良い方向に転じる可能性は高いでしょう。この記事で紹介した内容を参考に、自分や自分の目的に合ったアパート管理会社を選びましょう。

FAQ

  • Qアイコン アパート管理会社とは何ですか?

    アパート管理会社は「不動産管理会社」の一種であり、必ずしもアパート管理のみを担っているとは限りません。つまり、アパートを含む「不動産」の管理を業務として担っている会社は、全て不動産管理会社として定義付けられるということです。
    詳細はこちらを参考にしてください。

  • Qアイコン アパート管理会社について教えてください。

    アパート管理会社が担うのは建物や入居者に関する管理業務です。会社によって、管理業務のみを担う場合もあれば、不動産仲介業務を兼ねている場合もあります。このことから、アパート管理会社は大きく2つに区別されます。なお、不動産仲介業のみを担う会社は「不動産仲介会社」となり、不動産管理会社とは異なるため混同しないように注意が必要です。ここでは、管理業務のみを行う管理会社と不動産仲介業務も兼任している管理会社について、それぞれの業務内容を解説しています。
    詳細はこちらを参考にしてください。

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アレップス コンテンツ編集部では、アパート経営や不動産投資に関するお悩みを解決すべく日夜スタッフが情報の最新かつ濃密な記事の発信を行っています!

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