相続した不動産の名義変更のやり方は？費用や必要書類についても解説

建物や土地にはそれぞれ所有者がいます。不動産を受け継いだ時、現在の所有者が誰かを把握するために名義変更は必要です。不動産の所有者は登記に記録され、安全な取引を行うために誰でも確認できるようになっています。つまり、名義変更をしないと所有者が分からないままなのです。
亡くなった方から受け継いだ不動産の名義変更を「相続登記」といいますが、具体的に相続登記とはどのようなものなのでしょうか。ここでは、相続登記の概要を解説します。

相続登記とは

相続登記とは亡くなった方から不動産を相続する際に、所有者の名義を変更する手続きのことです。相続登記では名義変更に必要な書類を集めて、管轄の法務局へ申請を行います。相続登記を行う時は「登録免許税」が課税されるため、法務局で納める必要があります。
なお、現在は相続登記の手続きに期限がなく、名義変更せずに放置しても罰則はありません。ただし、法的な罰則はなくても不動産に関連するデメリットは生じるため、早めに手続きを進めた方が良いでしょう。名義変更を行わないデメリットについては、記事の後半で解説します。

現在は相続登記の義務はない

今のところ相続登記の義務がないことは先ほど述べましたが、全国では所有者不明の不動産が増加しており、社会問題の一つとされています。
こういった不動産問題を解決するため、令和3年4月に「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が可決されました。法案の内容としては、令和6年4月から相続登記が義務化されることが決定しています。義務化に伴い、登記期限も相続後3年以内とされ、罰則も設けられました。相続登記がまだ完了していないのであれば、今のうちに手続きを進めておいた方が良いでしょう。

名義変更にかかる時間

相続登記による名義変更が完了するまで、およそ1か月かかります。必要書類の準備状況や相続人の人数などによって異なりますが、スムーズに進められればこのくらいの期間で手続きは完了します。しかし、相続登記では戸籍謄本や遺産分割協議書といった書類を集めるのに時間がかかってしまうことがほとんどです。また、必要書類をまとめて法務局で相続登記を申請しても、審査が入るため1、2週間ほど待機しなければなりません。相続登記はスケジュールに余裕を持って進めましょう。

相続以外でも名義変更するケースがある

上記で相続登記について解説しましたが、相続以外でも不動産の名義変更を行うケースがあります。相続の他、「贈与」「売買」「財産分与」といったパターンです。中でも、相続と贈与は混同されるケースが多くあるため、違いを確認しておきましょう。ここでは、それぞれのケースを簡単に解説します。

贈与
贈与とは生前贈与なども含まれます。贈与の場合、不動産を渡す側と受け取る側が共同で手続きを進めていくのが特徴です。一定の財産額を超える贈与は、贈与税が発生するため注意しましょう。
贈与と相続は似ているようで実際はまったく異なります。二つの明確な違いは、財産の受け渡しが存命の内に行われるかどうかです。

売買
土地や家などの不動産を売却、もしくは購入する際に、売主から買主へ名義を変更します。贈与と同様に、売主と買主が共同で手続きを進めていく流れです。法務局へは決済日当日に申請します。

財産分与
離婚の際に発生するのが財産分与です。不動産の財産分与を行う場合、妻名義の土地を夫の名義に変更するといった手続きが必要になります。財産分与における名義変更も、基本は夫婦共同で行う仕組みです。

不動産の名義変更は、司法書士などの専門家に依頼できます。しかし、相続登記の場合は手順を押さえることで個人でも手続きを行えるのです。ここでは、主な手続きの流れを順番に解説します。

①不動産の登記事項証明書を取得する

相続登記を行う準備として、まずは相続する不動産の名義が本当に被相続人であるかどうかを、登記事項証明書を取得して確認しましょう。現在を含め、今までは相続登記が義務ではなかったため、不動産の名義人が昔から変更されていなかったというケースは珍しくありません。申請時のトラブルを避けるためにも、現在の名義確認は必須です。登記事項証明書は遺産分割協議書を作成する際も必要になるため、必ず取得しておきましょう。
登記事項証明書は名義人を書き足していく方式の書類です。現在の所有者だけでなく過去の所有者も記載されています。この情報から、生前に不動産が売買されていないかどうかも確認しておきましょう。
登記事項証明書の取得は全国の法務局で可能です。窓口にある登記事項証明書交付申請書を記入し、手数料分の収入印紙を添付して申請します。

②相続する不動産の固定資産税評価額を確認する

登記事項証明書を取得したら、次は不動産の固定資産税評価額を確認しましょう。相続登記を行うと登録免許税が発生しますが、算出には固定資産税評価額が必要になるため、関連する書類を用意しておくことをおすすめします。
固定資産税評価額が分かる書類は、「固定資産税納税通知書」と「固定資産税評価証明書」の二つです。固定資産税納税通知書は、不動産の所有者に毎年4〜5月頃に市町村から送付されます。また、被相続人が保管している場合もあるでしょう。固定資産税評価証明書は、固定資産税納税通知書が手元にない場合に取得します。不動産がある市区町村の役場で申請すれば取得可能です。

③戸籍謄本を集めて相続人を確認する

名義確認と固定資産税評価額の把握が済んだら、次は被相続人と法定相続人の戸籍謄本を集めます。戸籍謄本を集めることで、相続人の数や相続人が生きているかどうかの証明につながるからです。
戸籍謄本を取得する際の手順として、まずは被相続人の住民票の除票を取得して本籍地を確認します。その後、本籍地の役所に行って被相続人が亡くなった際の戸籍謄本を申請しましょう。死亡時の戸籍謄本から、一つ前の戸籍が確認できます。その戸籍謄本を取得することで、法定相続人に該当する人が分かる仕組みです。被相続人に子供がいない場合、親兄弟が生存しているかも確認しなければならないケースがあります。

④遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成する

被相続人の遺言書がない場合は、相続人全員が納得する形で遺産を分けなければなりません。その際、相続人全員と遺産分割協議を行って、「遺産分割協議書」を作成するという方法があります。
遺産分割協議書には決められた書式がないため、相続人が書類を作成する必要があります。この時、遺産分割協議書は法務局や保険会社といった第三者が見ても、納得できるような書類を作成しましょう。「被相続人の氏名」「被相続人の死亡日」「被相続人の本籍地」「相続関係」「相続人の署名捺印」を記載していきます。

⑤住民票などの必要書類を準備する

相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書の他にも、相続人の住民票や被相続人の住民票の除票などが必要です。戸籍謄本だけでは、登記簿上の人物が被相続人かどうか判断に乏しい面があります。そのため、公的に住所が分かる住民票の除票が必要なのです。被相続人の住民票の除票に関しては、代わりに戸籍の附票を取得しても問題はありません。これら以外に、その都度状況によって必要な書類を集めます。

⑥登記申請書を作成する

相続登記の際に法務局へ提出する書類が登記申請書です。登記申請書は専用の用紙がないため、法務局のホームページから内容に応じた申請書をダウンロードして作成します。登記申請書だけでなく記載例も公開されているので、作成する前に目を通しておきましょう。

⑦法務局の登記手続き案内を利用する

各法務局では、登記手続きの案内相談を行っています。申請書類の記入方法や見本などを紹介してくれたり、記載に関して分からないところを教えてもらえたりするため、申請前に利用するのがおすすめです。電話での事前申し込みが必須となるため、予約受付時間を厳守して連絡しましょう。

⑧管轄の法務局で申請の手続きをする

以上の準備が完了したら、法務局に登記申請を行います。申請する際は、不動産を管轄している法務局でなければ受け付けてもらえません。登記申請書の他、添付する必要書類と収入印紙が必要です。これらの書類をまとめたら、法務局の窓口に提出します。

相続登記の申請では必要書類を集めて提出しなければなりません。書類をそろえないと名義変更の申請を受け付けてもらえないため、漏れがないように気を付けましょう。
用意する書類は状況によって異なりますが、ここでは大半のケースで必要になる書類を紹介します。

遺言書

遺言書は被相続人が生前、死後の財産について指示を記載した書面です。遺言書に家や土地のことが書いてある場合、相続登記で必要になります。遺言書の内容は、法定相続分よりも優先されるのが特徴です。
遺言書の種類は、「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」に分けられます。どの種類の遺言書でも相続登記での使用は可能ですが、自筆証書遺言と秘密証書遺言に関しては検認手続きが必要です。

公正証書遺言
被相続人と証人が公正役場に行き作成する遺言書になります。遺言書は公証役場で保管され、検認も不要です。法的に有効な遺言であるとされ、正本と謄本の2点が公証役場から交付されます。相続登記では謄本の使用が可能です。

自筆証書遺言
被相続人が自分で遺言書の内容を全て記入し、名前・日付の記入と押印までされた遺言書です。遺言書は被相続人本人が保管します。家庭裁判所で検認手続きを行わないと、相続登記で使用できません。

秘密証書遺言
記入した遺言書に署名・押印した後、封印を施して公証役場で証明してもらう遺言書です。自筆証書遺言と同様に、家庭裁判所での検認を受けないと相続登記には使えません。

遺産分割協議書

遺言書がない場合、相続人全員で話し合って作成する「遺産分割協議書」が必要です。この書類では、遺産分割の方法とそれぞれが相続する財産の割合についての決定事項をまとめます。また、遺産分割協議書には正式な書式がありません。そのため、相続人が作成する書類になります。

法定相続人全員の印鑑証明書

印鑑証明書は遺産分割協議書を作成する際に必要な書類です。法定相続人全員分の印鑑証明書を用意しましょう。印鑑証明書は、遺産分割協議書に添付して提出します。

被相続人の戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までが分かる戸籍謄本を取得すると、相続人を確定できます。戸籍謄本は、被相続人の本籍地にある市区町村役場で取得可能です。本籍地が分からない場合は、まず住民票を取得しましょう。住民票の申請用紙にある「本籍地の記載」を希望することで、本籍地の確認ができます。

被相続人の住民票の除票の写し

被相続人について、氏名と住所、本籍地を確認して特定するために住民票の除票の写しが必要です。除票の写しの代わりに、戸籍の附票の除票でも問題ありません。被相続人が亡くなった時に住んでいた市区町村の役場で取得できます。

法定相続人全員の戸籍謄本

法定相続人の戸籍謄本によって、相続人が現在も生きていることを証明できます。相続人の本籍地にある市区町村役場で取得できますが、法定相続人全員分の戸籍謄本が必要な点に注意しましょう。

相続人の住民票

戸籍謄本の他、相続人の住民票も必要です。不動産の登記簿に住民票に記載されている住所と氏名が載せられ、その人本人であることが証明されます。住民票は住所登録をしている市区町村の役場で取得可能です。

相続する不動産の固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、土地や建物といった不動産の評価額が記載してある書類です。相続登記には登録免許税がかかるため、それを算出するために固定資産評価証明書を用意します。取得する際は、不動産が所在している市町村の役場に申請しましょう。

登記事項証明書

登記簿に記録された項目の内容を証明する書類で、登記簿謄本とも呼びます。登記事項証明書を用意する理由は、不動産の特定や相談する不動産が被相続人の名義かどうかを確認するためです。登記事項証明書は法務局で取得できます。

相続登記の際は、戸籍謄本といった必要書類を取得するための費用がかかります。また、相続登記では必ず「登録免許税」を納めなければなりません。相続登記を司法書士に依頼した場合は、これらの費用とは別で依頼料を支払います。
登録免許税や必要書類の取得費用について確認していきましょう。

登録免許税

相続登記を申請する際に必ず納めなければならないのが登録免許税です。法務局で申請する時に、収入印紙を申請書に添付して納付します。ここで登録免許税を納付しないと審査されないので注意しましょう。
相続の場合、登録免許税は不動産の固定資産評価額に0.4%の税率をかけて算出しますが、固定資産税評価額が高いほど登録免許税も高くなるのが特徴です。登録免許税の計算式は以下になります。

固定資産税評価額 × 0.4％ ＝ 登録免許税

必要書類の取得費用

相続登記には不動産に関わる書類の提出が必須ですが、これらの書類を役所などで取得するには費用がかかります。相続登記に必要な書類・費用は状況や申請する役場によって異なりますが、それぞれの相場は以下の通りです。

司法書士の場合は依頼料がかかる

司法書士は不動産登記の専門家です。そのため、相続登記を司法書士に依頼して手続きを進めてもらうケースもあります。
自分で相続登記を行う場合、登録免許税や各種書類の取得費用を負担しなければなりませんが、司法書士に依頼する際はさらに依頼料がかかる点に注意しましょう。司法書士の報酬は自由化が認められているため、司法書士の依頼料はそれぞれ異なります。依頼する内容によっても料金は変わるため、依頼料は一律ではありません。相続登記を依頼するケースでは、費用は10万円前後が相場です。費用に関しては、見積もりの段階でよく確認しましょう。

自分で相続登記の手続きを進める手順や必要書類について解説しましたが、自分で行う以外にも司法書士に依頼するというやり方で相続登記は進められます。依頼料はかかりますが、必要書類の準備の他、遺産分割協議書の作成や法務局への申請など、ほとんどの手続きを任せられるのが司法書士に依頼するメリットです。
では、司法書士に相続登記を依頼すべきケースとはどんな時なのでしょうか。

司法書士に依頼した方が良いケース

相続登記を自分で行わず、司法書士に依頼した方が良い場合は以下のケースです。

・法務局に相談したがよく分からなかった
・不動産所在地が遠方にある
・相続した不動産の数が多い
・遺言書がなく相続人の数が多い
・長らく名義変更手続きをしていない
・相続人同士での争いがない
・疎遠になっている相続人がいる
・早急に相続登記を行いたい
・相続税が発生する規模の財産がある

不動産の相続やそれに伴う相続登記など、司法書士が対応できる業務は広範囲です。しかし、税務関係や遺産分割協議で紛争が起こった際の交渉など、司法書士がカバーできない業務も存在します。

司法書士に依頼する際の手順

司法書士に依頼する際は、まずホームページで希望する手続きが対応可能かどうかを確認しましょう。自身の経歴を記載している司法書士もいるため、それらもチェックしておくのがおすすめです。
依頼の手順は以下のような流れで進めます。

1.相談
初回の相談では、相続する不動産や財産について概要を相談します。この時に、固定資産税の納税通知書や戸籍謄本などを用意しておくと話が進めやすいでしょう。

2.見積書の作成
相続登記の手続きにかかる費用の他、依頼料や登録免許税を含めた見積書を作成してくれます。依頼するかどうかは、見積書をよく確認した後に決めましょう。費用について分からないことがあれば必ず確認します。

3.必要書類の準備
依頼することを決めたら、次は必要書類を準備します。用意する書類は戸籍謄本や印鑑証明書、固定資産評価証明書、住民票などです。戸籍謄本に関しては、司法書士が代行して収集できます。

4.書類の作成と署名・捺印
相続登記の委任状や遺産分割協議書など、手続きに必要な書類を作成してもらったら、各書類に署名または捺印をしましょう。

5.相続登記の申請
司法書士が代理で管轄の法務局に相続登記の手続きを行います。

6.手続きの完了
申請手続きの完了後、登記識別情報（権利証）や名義変更後の登記事項証明書といった関係書類が返却されます。

2024年の4月には相続登記が義務化されますが、今のところは放置しても罰則はありません。しかし、相続登記を行わないとあらゆるデメリットが発生するため、手続きが終わっていない場合は早急に進めるべきでしょう。相続登記を行えば、不動産に関するトラブルを避けることも可能です。
ここでは、相続登記を放置した際に起こり得るデメリットを5つ紹介します。

数次相続が発生する

「数次相続」とは、さらに相続が発生していくことです。相続登記を行わずに放置していると、相続人の中から亡くなる人が出てきてしまい、別の相続人が現れることもあります。数次相続が発生すると相続人の血縁関係が薄まり、話し合いはまとまりにくく複雑になってしまうでしょう。
例えば兄弟間での相続のはずが、数次相続によって伯父と甥、従兄弟同士での話し合いが必要になるといったケースがあります。
土地や建物を含む不動産は、金銭とは異なり分割が難しい財産です。財産相続の協議がまとまりにくい項目であるのに、数次相続の発生でさらに話し合いが進まなくなってしまいます。不動産を相続してすぐに相続登記をすることで、数次相続の発生を防げるでしょう。

差し押さえのリスクがある

相続人の中で借金をしている人がいる場合、相続登記を放置していると相続した不動産が差し押さえの対象になってしまう恐れがあります。たとえ遺産分割協議書に特定の相続人が明記されていたとしても、相続登記をしていなければ所有者が分からないためです。差し押さえられた後に遺産分割協議をしても意味がありません。
相続登記をしていれば、債権者は他の相続人に対して差し押さえをすることはできないため安心です。

トラブルに巻き込まれるリスクがある

相続登記を行わず放置していると、勝手に第三者の所有物にされたり、不動産詐欺にあってしまったりといったトラブルに巻き込まれる恐れがあります。法定相続人が相続した不動産を勝手に共有登記し、自分の持分を第三者へ売却した場合、購入した第三者が先に相続登記をすれば、そのまま持分は第三者のものになるのです。
また、相続登記が済んでいない不動産は詐欺に使用されるリスクもあります。具体的には、知らないうちに全くの他人が相続人を名乗り、相続した不動産を勝手に売却するといった犯罪です。自分が相続した不動産が犯罪に利用され刑事事件に発展すれば、他人事ではなくなります。こういったトラブルに巻き込まれないためにも、相続登記はできるだけ早めに行いましょう。

売却できない

亡くなった方の名義では不動産の売却はできません。売却する前に必ず相続登記を行う必要があります。順番としては相続登記を行った後に売却、その後に次の所有者へ名義の変更を行う流れです。
急ぎで不動産を売却しなければならない、あるいは売却にベストなタイミングだった場合に、相続登記をしておらず機会を逃してしまっては損をしてしまいます。そういった意味でも、早急に相続登記を申請しておくのが良いでしょう。

融資を受けられない

銀行から融資を受ける際に、相続した不動産を担保にしたいと考えることもあるでしょう。しかし、相続登記が完了していないと銀行からの融資は受けられません。銀行を含め、第三者を介す手続きは相続登記を行わないと借り入れができないのです。相続登記が完了していないために、不利益を被ることがないようにしましょう。

相続税は相続登記を行って発生するものではないため、直接的な関係はありません。相続税は、相続する不動産などが一定の財産を超える場合に課税されます。つまり、不動産を相続する際は相続税が発生するケースもあれば、発生しないケースもあるということです。
不動産は高額な財産であるため、相続の際は名義変更の他に相続税が発生するかどうかも確認しておきましょう。相続税が課税されるのであれば、申告も必要です。
ここでは、相続税の概要と税率について見ていきましょう。

相続税とは

相続税とは、亡くなった方からお金や不動産などの財産を受け継ぐ際に発生する税金で、相続した財産に課税されます。注意したいことは、相続の際に必ず相続税が課税されるわけではないという点です。相続した財産から必要経費を差し引いた額が、基礎控除額を上回った時に発生します。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

3,000万円 ＋ 600万円 × 相続人の数 ＝ 基礎控除額

相続人が故人の配偶者とその子供1人の合計2人の例を挙げます。計算式は次の通りです。

3,000万円 ＋ 600万円 × 2 ＝ 4,200万円

基礎控除額は以上のような方法で算出できます。相続する財産額が基礎控除額の範囲内に収まるのであれば、相続税の申告・納税は不要です。

相続税の税率

相続税の税率は以下の通りです。相続税の税率については国税庁のホームページでも確認できます。税率は相続する財産額によって異なり、財産額が大きいほど税率も上がる仕組みです。

相続登記を行う際、司法書士の利用も可能であることを解説しました。その他に名義変更で分からないことがあれば、弁護士や税理士に相談してみても良いでしょう。遺産分割協議がまとまらないのであれば弁護士、相続税の算出に関しては税理士など、それぞれ対応できる分野は分かれています。

司法書士

前述したように、相続登記の手続きが難しいと感じる場合は司法書士に依頼するのがおすすめです。司法書士に代行してもらえれば、自分で法務局に申請する必要はなくスムーズに手続きができるでしょう。
また、オンライン申請に対応している司法書士も多くいます。相続登記申請の際、管轄の法務局がどこであっても郵送の手間がかからないため、速やかに手続きを進めてもらえます。
ただし、相続登記のみを専門にしている司法書士事務所もあるため注意しましょう。相続登記のみ手続きを依頼することになると、金融機関などその他の相続手続きは自分で進めなくてはなりません。

弁護士

相続登記の専門家といえるのが司法書士ですが、弁護士への相談もおすすめです。
遺言書がない場合に遺産分割協議を相続人同士が行うことがありますが、弁護士がいれば相続人に代わって交渉を行ってくれます。遺産分割の意見がまとまらない時も、現物分割や代償分割など具体的な方法を提示してもらえるでしょう。また、遺産分割調停や遺産分割審判を行う場合も代理を依頼できます。
不動産の分割に関するトラブルが起きても、弁護士がいれば解決できるため安心です。遺産分割協議の他に、相続後の不動産売買や賃貸借契約を進める際にもアドバイスを受けられます。
弁護士に依頼すると相談料や着手金、報酬金といった費用が発生しますが、これらの費用は士業の中でも高めです。相談料に関しては、初回無料のサービスを提供している弁護士事務所もあるため、まずはそういった所に相談してみると良いでしょう。

税理士

税理士は司法書士と異なり、相続登記の業務を行えません。しかし、相続税を申告しなければならないほどの財産を相続する場合は、税理士に相談すると良いでしょう。相続税の申告は税理士にしか依頼できない業務です。相続税の手続きは手間が多く負担もかかりますが、税理士に相続税申告の依頼をすることで、迅速かつ正確に申告を進められます。期限内に納付できないと延滞税などが発生する恐れがあるため、税理士に依頼できれば安心です。
また、税理士事務所は司法書士事務所と提携しているケースが多く、相談によっては司法書士を紹介してもらえることもあります。

亡くなった方から不動産を相続する場合、名義変更手続きである相続登記を行わなければなりません。相続登記は義務ではありませんが、令和6年4月からの義務化が決定しているため、名義変更が済んでいないのであれば早めに手続きをした方が良いでしょう。
相続登記を個人で行うことは可能ですが、相続人だけでなく被相続人に関係する書類も集めなければならず、ある程度の時間と手間がかかります。自分一人で進めることに不安がある場合は、司法書士といった専門家への相談も視野に入れておきましょう。