マンション経営の収入はどのくらい？収入を増やすためのポイントとは

マンション経営で主となる収入源は家賃です。しかし、経費や税金なども発生するため、家賃収入が多くても収支が赤字であれば意味がありません。実際の収入と手取り額は、全くの別物であると理解した上で経営する必要があります。まずは、収入に関して詳しく見ていきましょう。

手取り額と収入は別物として考える

収入と手取り額は混同しないようにしましょう。マンション経営での収入とは、家賃や共益費など入居者様から受け取る金額のことです。これらの収入から経費や税金を差し引いた金額が手取りとなるため、受け取った家賃がそのまま収入になるわけではありません。実際にオーナー様の元に入ってくるのは、手取りの方である点に注意しましょう。
マンションの経営を始める際に、ローンを組む方は多くいます。経営しながら月々のローンを返済していかなければなりませんが、返済金は手取りから出すのが基本です。キャッシュフローを考える時は、収入額ではなく手取り額で計算しましょう。

主な収入源は家賃

マンションを含め、賃貸経営の主な収入源は入居者様から受け取る家賃です。家賃の支払いは振り込みでの前払いが基本のため、オーナー様はきちんと家賃が振り込まれているかチェックする必要があります。
立地や間取り、高層階で家賃は変わりますが、マンション経営を行う上で家賃収入は非常に重要です。家賃が高ければ収益は増えますが、物件の価値に見合った家賃設定でないと空室のリスクが上昇します。家賃収入に関することは、オーナー側がしっかりと把握しておきましょう。

家賃収入の計算式

それでは、家賃収入の計算式を確認してみましょう。以下の計算式は、単純に家賃そのものがいくらの収益になるのかを算出するものです。

マンションの戸数 × 稼働率 × 1戸あたりの賃料 ＝ 家賃収入

ここでいう稼働率とは入居者の割合、つまり部屋がどのくらい借りられているかを指します。例を挙げてみると、1戸あたりの家賃が12万円かつ、全部で20部屋あるマンションのうち4/5が満室であった場合の計算式は以下のようになります。

20 × 0.8 × 12 ＝ 192万円

つまり、1か月の家賃収入は単純計算で192万円です。ただし、この金額が全て手取りになるわけではなく、支出を差し引いた分が手元に残ります。

マンション経営で得られる収入の代表は家賃収入です。しかし、厳密には家賃以外にも収入になる要素があります。例えば、入居者様から受け取る「契約期間の更新料」「共益費・管理費」「入居時の礼金」「駐車場利用の賃料」などです。ここでは、それぞれの項目の詳細を解説します。

更新料

物件の契約期限が過ぎた場合、引き続き入居するには入居者側が更新料を支払わなければなりません。マンションの契約期限は一般的に2年間ですが、更新料は地域や物件、オーナー側の意向によって金額は異なります。
物件の契約期限が切れると更新の手続きを行うため更新料が発生しますが、入居者様が更新料を理由に退去してしまうケースもあります。更新料を下げて代わりに家賃を上げても入居希望者は集まりません。物件や地域の相場に見合う価格設定を心がけましょう。中には、更新料を0円に設定しているマンションもあります。

共益費または管理費

共益費・管理費とは、建物の共用部分を管理するための費用で非課税の分類です。共用部分には廊下やエントランス、ごみ置き場、階段やエレベーターなどが含まれます。マンションによって言い方が異なるだけで、共益費と管理費に明確な違いはないため同じ意味として捉えて問題ありません。居住者様がマンションで快適に過ごすために必要な費用であるため、共益費・管理費は居住者側が負担する必要があります。
共益費または管理費は、家賃の5〜10％ほどが相場です。共益費や管理費は、家賃とは別に設定することがほとんどですが、マンションによっては家賃に含まれているケースもあります。

礼金

礼金とは、大家（オーナー様）に対する謝礼金です。法律で決まっているものではなく、慣習的な意味合いが強い費用となります。
礼金は契約が終了しても入居者様に返還されません。そのため、受け取った礼金は全額収入になります。礼金の相場は物件や地域によって変わりますが、家賃2か月分が平均です。2か月分の家賃に相当する金額を回収できる点は魅力ですが、入居希望者を集まりやすくするためには礼金を0円に設定することをおすすめします。
礼金とセットにされることが多い敷金ですが、こちらは修繕費用などに充てられる費用です。退去時に部屋に問題がなければ、返却される場合があります。近年では、礼金や敷金が発生しない物件が増加傾向です。

駐車場賃料

マンションの敷地内に駐車場を設置する場合、駐車場賃料も収入になります。車やバイクを所有する方にとって、マンションに駐車場があるかどうかは重要です。駐車場を併設することで、車やバイクを持つ方が入居しやすくなるでしょう。
駐車場賃料は家賃と同様に、立地や地域によって金額に差があります。大まかな相場価格は5,000円〜20,000円です。特に、都心部では駐車場賃料が高額になるケースが多くあります。駐車場の設置台数に規定がある自治体もあるため、駐車場の設置を考えている場合は事前に確認しましょう。

収益は、マンションの種類によって変わります。マンションの種類は主に、「区分マンション」と「一棟マンション」の2つです。この2つは、建物の初期投資額や家賃収入などに差があります。マンション経営の収入を考える上では、区分マンションと一棟マンションをそれぞれ分けると良いでしょう。
マンション経営で実際に手元に入ってくる収入は、経費など発生する支出によって異なります。ここでは、マンションの家賃収入に限定して解説します。

区分マンション

マンションでたくさんある部屋の1つを区分マンションといい、1室のみを貸し出す経営方式を指します。一棟マンションよりも少ない資金で経営を始められるため、初めて不動産投資を行う方におすすめです。しかし、空室になると家賃収入がなくなってしまうのが難点です。
区分マンションは中古であれば数百万円、新築の場合は数千万円かかります。例として、東京23区での家賃相場を見てみましょう。1R〜1DKのマンションで、千代田区が12万円、港区が10.13万円、中央区が10.69万円です。千代田区では、家賃が12万円かかる区分マンションの場合、12万円がそのまま家賃収入になります。

一棟マンション

一棟マンションは、マンション全ての部屋と共用部を含めており、階数や部屋数が多いという特徴があります。多くの家賃収入が得られるため収益性は高い物件ですが、購入価格も高めに設定されています。
一棟マンションを購入する場合、費用は億単位でかかる点に注意しましょう。例えば、東京23区での家賃相場から家賃収入を考えてみます。1LDK〜2DKのマンションで、江戸川区が7.94万円、葛飾区が8.21万円、文京区が15.9万円です。
文京区の例を使って、一棟マンションの家賃を計算してみます。全部で30室あるマンションが全て満室の場合、1戸あたりの家賃が15.9万円の家賃収入は以下の通りです。

30 × 1 × 15.9 ＝ 477万円

上記の計算式から、単純計算で1か月の家賃収入は477万円となります。ただし、一棟マンションの場合は、部屋によって家賃の設定が変わることもあるため注意しましょう。

マンション経営では、入居者様から受け取る家賃や共益費などが収益になります。しかし、収入だけではなく必要経費の支出が発生することも意識しなければなりません。
主な必要経費として、「管理委託料」「仲介手数料」「ローン返済費用」「各種保険料」「修繕費用」が挙げられます。

管理委託料

マンションを経営する上では、物件の維持管理も必要です。オーナー様自ら管理を行うケースもありますが、マンション管理会社に管理を委託する方が負担を減らせます。管理会社に委託する際、必要になるのが管理委託料です。管理委託料の相場は、区分マンション・一棟マンションに関係なく、家賃収入の5％前後ですが、委託する内容によって異なります。管理委託料は入居者様の対応やメンテナンス、空室時における入居者募集の費用、物件の清掃などを含んだ金額です。
マンションの管理をサブリース契約している場合、管理委託料は発生しません。サブリースとは、不動産管理会社に物件をまるごと貸し、不動産管理会社から入居者様に部屋を貸すことです。空室が発生しても賃料が保証されており、管理委託料に相当する金額や手数料を差し引いた分がオーナー様に振り込まれます。

仲介手数料

不動産会社を仲介して入居が決まった場合は、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決められており、家賃の1か月分に消費税を足した金額となります。オーナー自らが入居者を探して契約した場合、仲介手数料は必要ありません。
仲介手数料は入居者様が負担するケースもありますが、基本的にオーナー様が支払います。不動産会社によっては仲介手数料とは別に、広告料の支払いをオーナー様に求める場合があるため確認した方が良いでしょう。

ローン返済費用

マンション経営で発生する必要経費の中で、最も負担が大きいといえるのがローンの返済です。マンションの建築費や購入費など、初期費用を自己資金の他にローンで賄うオーナー様は多くいます。融資を受けてローンを組んだ場合、毎月の家賃収入から元金と利息を返済しなければなりません。毎月いくらローン返済に充てているのか、しっかり確認しておきましょう。
ローンは自己資金が少ないほど負担が大きくなるため、マンション経営は無理のない資金で始めることをおすすめします。

保険料

マンション経営では、災害発生のリスク対策を忘れてはなりません。火事や地震といった災害はいつ起きるか予測がつかないため、火災保険や地震保険などに必ず加入しましょう。保険に加入することで、建物に災害による被害があった場合、修繕費用の負担を抑えられます。
保険契約の際に負担する費用が保険料です。保険の種類や内容によって支払う保険料は異なるため、契約時にプランをよく確認しましょう。保険料の支払いは、毎月支払うか年単位で支払うか2つのパターンから選べます。

修繕費

マンションは建物である以上、築年数が経過するほど劣化していきます。経年劣化の他にも、損傷などで補強修理を行うケースもあるでしょう。このような状況で必要になるのが、建物修繕費です。
建物修繕費は補強修理や予防修繕の他、定期的な大規模修繕やエアコンといった設備の取り換えなども含みます。入居者様が退去した後に行う原状回復やクリーニングも、建物修繕費として計上します。規模の大きいマンションの場合、一度の修繕で多額の費用が発生するため、修繕費のシミュレーションは入念に行いましょう。

ローンの返済や建物の修繕費など、マンションを経営する上では多くの支出があります。これらの必要経費の他、所得税や固定資産税といった税金も支払わなければなりません。税金をどのタイミングで支払うのか、金額の算出方法などを把握しておきましょう。ここでは、マンション経営で課される主な税金を5つ解説します。

所得税

マンション経営で家賃収入などの利益が発生した場合、所得税を申告して納めなければなりません。収益は家賃以外に、礼金や更新料なども含まれます。所得が認められる状況であれば申告しなければなりませんが、経費が収入を上回った場合は課税額の軽減が可能です。 所得税の計算式は以下の通りです。

（所得 – 控除）× 税率 = 所得税

固定資産税

不動産を所有している方に課される税金が固定資産税です。課税時期は1月1日で、一括で1年分を支払う方法か年4回の分割払いが選べます。
固定資産税の計算式は以下の通りです。

課税標準額 × 1.4％（税率）＝ 固定資産税

上記の税率はそれぞれの市町村が定めていますが、ほとんどが1.4％に設定しています。

住民税

住民税は、生活に必要な公的サービスを賄うための税金です。
住民税の計算式は以下のようになります。

所得割額 + 均等割額 = 住民税

所得割額は前年の所得に応じて課税されるもので、標準税率は10％です。均等割額は所得に関係なく負担するもので、標準税率は自治体によって異なります。

個人事業税

個人事業税は、マンション経営など事業を営む個人に対して発生します。事業主控除額として年間で290万円の控除が認められており、その範囲内であれば個人事業税は発生しません。
個人事業税の計算式は以下の通りです。
（所得の額 － 290万円）× 5％（税率）＝ 個人事業税

マンション経営は不動産貸付業であるため、税率は5％で固定です。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業などを行う際に計画区域内にある建物や土地に対して課す税金です。都市計画税の計算式は以下になります。

課税標準額 × 0.3％（税率）＝ 都市計画税

税率は0.3％以下であれば、市町村が条例で決めることが可能です。

マンションの収益性を高めるには安定した経営を行う以外に、自己資金やキャッシュフローの把握といった事前準備も必要です。収入を増やすために、できることから1つずつ進めていきましょう。

キャッシュフローを考える

マンション経営は大きな金額が動くため、まずはキャッシュフローを考えることが大切です。キャッシュフローの流れに沿って経営を進めていても、突発的な支出が起こるケースもあります。そのため、家賃やローンの返済、ランニングコストなどの収支をしっかり把握しておきましょう。

管理会社を見直す

マンション経営では管理会社を利用するオーナー様が多い傾向です。管理会社は定期的に見直すことをおすすめします。見直しによって収益が増加する可能性があるためです。優良な管理会社であれば、入居希望者の募集もスムーズで空室を埋めてくれるでしょう。また、丁寧に管理してもらえれば、それだけ建物を良い状態に保てます。

空室対策を行う

空室による収入減は、マンション経営において最大のリスクといえるでしょう。空室の発生を抑えられれば、安定した家賃収入を得られます。空室対策を考える上で重要なのは、あらゆる状況に対応できる環境を整えることです。物件のリノベーションや設備の強化、敷金や礼金の減額といった対策を行いましょう。

立地など需要がある物件を選ぶ

入居者にとって家賃は入居を決める重要な要素ですが、周辺の環境や利便性なども重視しています。例えば、物件が駅近で都市部のアクセスが良好である、近所にスーパーや商業施設がある、日照も良く騒音などがないといった条件です。物件を購入する前は、周辺の環境や競合物件もチェックしつつ、入居者の目線で住みやすいかどうかを考えてみましょう。

築浅物件を選ぶ

マンションに限らず、賃貸物件は築浅であるほど入居希望者が集まりやすいという特徴があります。新築や築浅の物件は空室リスクが低いだけでなく、大きな支出である建物の修繕費を抑えられる点がメリットです。修繕費がそこまでかからなければ、経営にかかるランニングコストを抑えられるでしょう。

借入金をできるだけ少なくする

借入額が多いとそれだけ金利の負担も大きくなります。借入金をできるだけ抑えるには、自己資金を多めに用意しておかなければなりません。ローンの頭金は、物件価格の3割程度です。初期費用はマンションを購入するためのお金の他に、手数料や税金などもかかるため、これらも含めたキャッシュフローを計算しておきましょう。

建物を良好な状態で維持する

マンションの老朽化は避けられません。しかし、定期的なメンテナンスや点検、細かい補修や修繕を行うことで老朽化の進行を抑えることが可能です。老朽化の進行を抑えて良好な状態を維持できれば、賃貸需要や資産価値の低下も防ぎやすくなります。
管理会社に管理を委託する場合は物件の状態を確認し、建物の点検やチェックを定期的に行ってくれる会社を選ぶと安心です。

品質の高い建物を建てる

新築でマンションを建てる場合は、品質の良い建物を適切な費用で建てる必要があります。品質の良い建物であれば、将来発生する修繕費を低く抑えられるでしょう。建築費用の安さを重視して建ててしまうと、修繕の支出が増えてしまう恐れがあります。実績の豊富な建築会社に依頼して、品質の良いマンションを建てるようにしましょう。

マンション経営の収入を増やすためには、起きる恐れのあるリスクを理解し対策を取ることも重要です。ここでは、それぞれのリスクと対策方法を解説します。

家賃滞納のリスク

空室であれば、入居者が決まれば家賃収入を得られます。しかし、入居者様が家賃を滞納した場合は滞納の問題を根本的に解決しなければなりません。家賃収入を得られないだけでなく、家賃滞納は会計上、未収金扱いになってしまい税金が課せられます。
家賃滞納の対策としては、家賃保証会社との契約がおすすめです。滞納が発生した場合、家賃保証会社が滞納者の代わりに家賃を支払ってくれます。

家賃下落のリスク

物件は築年数が経過するほど劣化し、価値が下がります。価値の低下は家賃の低下につながります。また、築年数が古いマンションは新築よりも競争力がありません。そうなると家賃を下げざるを得ないでしょう。
家賃を維持するためには、物件と価格を見合った状態にしなければなりません。建物をリノベーションしたり、最新の設備を導入したりなどの工夫が必要です。

空室発生のリスク

空室の発生は直接収入に影響するため、万全の対策が必要になります。空室のリスク対策としては、ニーズがある物件や地域を選ぶことが重要です。また、家賃は立地や地域によって相場があるため、地域などを考慮した上で家賃を適正価格に設定すれば、空室の改善が期待できます。適正価格を調べる際は、競合する物件の家賃を調査するのがおすすめです。

災害のリスク

地震や火災などの災害はいつ起こるか分かりません。マンションが災害にあった場合、建物の損傷や倒壊などが想定されます。災害リスクの対策としては、火災保険や地震保険、といった保険への加入が必須といえるでしょう。
マンションを経営する上で加入できる保険は複数ありますが、補償内容は契約によって変わります。加入する前に必ずプランを確認しましょう。また、マンションを購入する場合は事前に地域のハザードマップなどを確認し、災害のリスクが低い物件を選ぶことも重要です。

修繕費増加のリスク

建物であるマンションは築年数の経過によって老朽化が進むため、修繕費は増加していきます。また、マンションはアパートよりも規模が大きいため、より高額になりやすいのが特徴です。
将来の修繕費を考慮し、マンション経営を始める時には修繕費の収支計画を立てておきましょう。他にも、定期的なメンテナンスを欠かさずに行うことで、修繕が必要な箇所を減らせるため、修繕費用を抑えられます。

マンション経営には、アパート経営など他の賃貸経営とは異なったメリットがあります。経営の収益を増やすための対応、そしてリスク対策をしっかり行うことで、マンション経営によるメリットを十分に得られるでしょう。ここでは、マンション経営で得られる6つのメリットを解説します。

安定した長期収入が得られる

健全にマンションを経営できれば、毎月安定して家賃収入が入ります。短期間で大きな収益があるわけではありませんが、長期的に収入が得られる点がマンション経営の魅力です。そのため、老後の資金としてマンションの経営を始める方もいます。
また、マンションの価値が突然暴落するといったケースはあまり起きません。自然災害が起きて建物が大きく傷んでしまう、というような状況にならない限り、比較的安定しています。

節税効果が期待できる

マンションの経営は節税につながることがあります。節税可能な対象は主に、固定資産税・相続税・所得税の3つです。以下に、それぞれの節税効果を紹介します。

固定資産税の節税
土地や建物などの不動産を持つと、毎年固定資産税が発生します。土地を更地のまま放置してしまうと、固定資産税は軽減されません。更地を所有している場合は、マンションなどの賃貸物件を建てましょう。貸家であればさらに固定資産税が軽減されるため、大きく節税できます。

相続税の節税
賃貸物件を建てた場合、建物と土地の相続税評価額が下がります。評価額が低くなることで、支払わなければならない相続税も減額されるため、現金で相続するよりも税額は安価です。

所得税の節税
所得税は減価償却によって節税できます。減価償却とは、固定資産を一定の期間で分割して経費にする方法です。マンションでは、建物の取得費用の一部を減価償却費用として毎年計上できるため、不動産所得を減らせます。
減価償却における一定の期間とは、法定耐用年数のことです。マンションの多くは鉄筋コンクリート造のため法定耐用年数が47年と長く、減価償却費用を計上できる期間も延びるため、所得税の節税につながります。

空室のリスクを分散できる

一棟マンションであれば部屋数が多く、複数の部屋を同時に貸し出せます。部屋数が多い分、空室のリスクを分散できるのがマンションの特徴です。長期の空室がリスクである点は変わりませんが、全部で30部屋あるうちの1部屋が空いていたとしても、他の部屋から家賃を回収できます。

大きな資産になる

金融機関から融資を受けてマンションを購入・建築した場合、ローンを完済してしまえば建物や土地は自身の所有物です。ローンの支払いがなくなれば、ほとんどの家賃収入を自分の手元に残せます。
経年劣化により建物の価値が下がっても、土地の価値は変わりません。また、所有物であるマンションは売却できるため、売却による収益を得ることも可能です。

生命保険の代わりになる

マンション経営は、生命保険の代わりになるといわれています。住宅ローンを契約する際は、「団体信用生命保険」の加入が代表的です。団体信用生命保険に加入することで、ローンの契約者が死亡したり高度障害を患ったりした場合に、ローンが保険で支払われます。残された家族にローンの負担が残らないため、生命保険の代わりとされているのです。

管理の手間を省ける

マンション経営の際、管理会社に管理全般を委託すれば手間や時間を省けます。入居希望者の募集や賃貸契約、家賃の徴収、トラブルやクレームの対応など、経営に必要な管理を任せられます。ただし、管理委託する場合は管理委託料が発生する点に注意しましょう。

マンションを経営すると、家賃を主としてさまざまな収益が発生します。しかし、収入以外にも税金や必要経費といった支出も計算しなければならないため、収益と実際の手取り額は混同しないように気を付けましょう。マンション経営の収支を考える際は、実際の手取りを考慮する必要があります。