親子間で不動産を生前贈与したときにかかる税金は？非課税の可能性がある制度を解説

財産を譲渡する人（贈与者）が生きている間に、財産を受け取る人（受贈者）に対して、現金や不動産などの財産を贈与することを「生前贈与」といいます。親子間だけでなく、孫などの法定相続人以外にも財産を受け渡すことも可能です。生前贈与を活用すれば、相続税への対策もできます。
以下では、生前贈与が相続や譲渡とどういった違いがあるのか、課税される税金について押さえておきましょう。

生前贈与では贈与税が発生する

贈与税とは、贈与によって財産を取得したときにかかる税金です。生前贈与を行った場合、基本的には受贈者に贈与税の支払い義務が発生します。また、贈与税は相続税の抜け道を防ぐための制度の一つです。本来、財産は亡くなった時に相続税の対象となりますが、生前に贈与すると相続財産を減らせます。これを制限なく行えると、相続税の負担を大きく減らすことが可能です。そのため、一定額（基礎控除）を超える贈与については、贈与税が課される仕組みとなっています。
贈与税の課税方法は、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類です。課税条件などはそれぞれ異なります。
暦年課税
1月1日から12月31日までの1年間で贈与された財産の合計金額から、基礎控除額の110万円を差し引いた金額に対して贈与税が課税される制度です。110万円以下であれば、暦年課税による贈与税は発生しません。
暦年課税による贈与税額の計算式は以下の通りです。
贈与税額＝（贈与額－基礎控除110万円）×税率－控除額
国税庁のホームページには「贈与税の速算表」が掲載されており、上記計算式の税率と控除額を一覧で確認できます。なお、親や祖父母（直系尊属）から18歳以上の子や孫への贈与の場合、贈与税は10％〜55％の8段階の税率が適用されます。この贈与を「特例贈与」といい、それ以外の一般贈与より低い税率が設定されています。
相続時精算課税
生前贈与する際に、2,500万円までが特別控除として非課税になります。2,500万円を超えた分については、一律で20％の贈与税が課税される仕組みです。
相続時精算課税に関する詳細は後述します。

相続・譲渡との違い

贈与に関連して、「相続」「譲渡」とはどう違うのか確認しましょう。
相続
亡くなった方の財産を、特定の法定相続人が引き継ぐ制度です。相続税が発生するかは状況によって異なりますが、申告は相続開始日から10カ月以内に行う必要があります。不動産の相続方法は主に、現物分割や換価分割、代償分割などです。2024年4月1日からは、不動産の相続登記が義務化されています。
譲渡
対価を受け取り、所有権を譲り渡すことを指します。不動産を売却した場合、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。

不動産の場合は登録免許税・不動産取得税もかかる

不動産を生前贈与する場合は、贈与税のほかに登録免許税や不動産取得税も発生します。
登録免許税
不動産の所有権を移転したり、抵当権設定の登記をしたりする際に課税される国税です。不動産の生前贈与では、名義変更の登記を行うため、登録免許税がかかります。生前贈与の場合、税率は2%です。納税のタイミングは、登記の申請時です。
不動産取得税
土地や建物を取得・購入した際に課税される地方税です。不動産取得税は、不動産を取得した日から数ヶ月以内に、取得した方が都道府県に納付します。税率は基本的に4%ですが、住宅用の土地・建物には軽減措置が設けられているため、税率が3%になるケースもあります（この軽減措置は令和8年度税制改正により、令和12年3月31日〔2030年3月31日〕までに取得した場合が対象として延長されました。財務省「令和8年度税制改正の大綱」）。なお、相続の場合は不動産取得税は発生しません。

不動産を親から子どもに譲り渡したいと考えているとき、生前贈与や相続が選択肢となりますが、それぞれ贈与税や相続税がかかります。
課税される税金について、贈与税と相続税は単純に比較するのが困難です。そのため、生前贈与と相続のどちらが得になるのかは一概にはいえません。登録免許税の税率の違いや、不動産取得税の有無を考慮する必要があります。
登録免許税の税率は、相続の場合「0.4%」ですが、贈与では「2%」となっており5倍の差があります。また、手続きの複雑さや相続争いのリスクなども、両者の比較に影響してくるでしょう。

生前贈与では、贈与税や登録免許税、不動産取得税が課税されるのが基本です。節税対策を行わないと、相続よりも税額が大きくなってしまうことがあります。
生前贈与の際に利用できる制度を活用できれば、節税につながるでしょう。非課税にできるケースとしては、「贈与税の基礎控除を適用する」や「相続時精算課税制度を利用する」が挙げられます。

贈与税の基礎控除を活用する

すでに述べたように、暦年課税には110万円の基礎控除があるため、贈与額が110万円を超えなければ贈与税はかかりません。毎年、不動産を110万円以内に収まるように分割して贈与すれば、節税につながるでしょう。
この基礎控除額を超えた場合は、贈与税の確定申告を行います。基礎控除額以内で収まれば、原則申告は不要です。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度は、特別控除額として2,500万円までは非課税です。贈与額が特別控除額を超えた場合、一律20％の贈与税を納税しなければなりませんが、2,500万円以下であれば贈与税は課税されません。
相続時精算課税による贈与税額は、以下の計算式で算出できます。
贈与税額＝（贈与額－基礎控除110万円－特別控除枠2,500万円）×税率20％
相続時精算課税では贈与された際は税金が発生しませんが、将来相続を行うときに財産を足し戻す仕組みであるため、贈与時に支払う税金を先送りにしているとも考えられます。
親子間の生前贈与で相続時精算課税制度を利用したい場合、適用条件は60歳以上の親から18歳以上の子または孫となります。制度を適用するには、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの期間に、相続時精算課税選択届出書などの書類を提出しなければなりません。相続時精算課税制度は、一度選択すると相続時まで継続するため注意が必要です。

親子間で不動産の生前贈与を行うと、贈与の時期を選べたり、確実に財産を受け渡したりできます。ここでは、親子で不動産を生前贈与する際の4つのメリットを解説します。

贈与の時期を選べる

将来子どもに不動産を渡したいと考えていても、相続の場合は不動産の所有者が亡くなるまで、相続人が不動産を所有することはできません。生前贈与であれば、贈与する時期を選ぶことが可能です。例えば、子どもがマイホームを建てたいと考えているときに、親が所有している不動産を贈与すれば、マイホームが建つ土地を確保できます。必要なタイミングで不動産を贈与できるのは、メリットの一つと考えられます。
また、不動産はさまざまな要因で価格が変動することから、贈与税額に影響する評価額も変わります。相続が発生する時期は選べないため、その時点の評価額をもとに税額が決まります。贈与の場合、市場の動向を確認したうえで不動産を受け渡せます。

財産を確実に承継できる

生前贈与で親が所有する不動産を子どもの名義に変更しておくと、子どもに対して不動産を確実に受け渡せます。相続の際、不動産は分割が難しいうえに高額な資産であるため、相続人同士で所有権を巡ってトラブルになる恐れがあります。万が一裁判にまで進んでしまった場合、不動産の譲渡を希望する相続人が相続を受けられなくなってしまうケースも出てくるでしょう。
生前贈与を行い、あらかじめ不動産を子どもに贈与しておくことで、相続で発生するトラブルを回避できる可能性があります。

受贈者が家賃収入を得られる

生前贈与で贈与する不動産が賃貸マンションといった収益物件であれば、贈与を受けた子どもが家賃収入を得られるようになります。贈与する不動産には、課税価格に応じた贈与税が課税されますが、贈与後に発生する家賃収入は受贈者の収益となるのです。
相続人が将来的に受け継ぐ不動産であっても、相続が発生するタイミングを選べません。収益物件を贈与したい子どもに対し、早いうちから家賃収入を得られるようにできるのは、生前贈与の大きなメリットといえます。

分割贈与によって相続税より節税できる可能性がある

現金とは異なり、不動産は複数人が共有名義で所有しているケースも少なくありません。不動産が共有名義だと、1人の所有者が勝手に売却できなかったり、権利関係が複雑になったりします。
子どもに不動産を譲渡することが決まっている場合、持分を分割して贈与すれば贈与税の節税が可能です。例として、1,000万円の不動産を贈与するケースで確認してみましょう。暦年贈与では、110万円までの贈与は基礎控除として非課税になり、このケースでは890万円に対して贈与税が課税されます。
1年で10分の1ずつ持分を贈与していけば、贈与額は1年で100万円です。基礎控除額の110万円以内であるため、贈与税は課税されません。分割贈与によって将来の相続財産を減らすことで、相続発生後に課税される相続税を抑えられる可能性があります。

不動産を生前贈与する場合、相続税よりも税率が高い点、生前贈与加算がある点も理解しておかなくてはなりません。続いて、親子で不動産を生前贈与する際に注意しておきたいデメリットを解説します。

不動産の名義変更手続きで費用がかかる

不動産の贈与時は、不動産を取得した際に課税される不動産取得税と、登記手続きで発生する登録免許税がかかります。不動産取得税と登録免許税は、特例や軽減措置が設けられているため、贈与を行う際は税理士といった専門家に制度について相談したほうがよいでしょう。なお、生前贈与の手続きや税金の納付・申告などを専門家に依頼した場合は、専門家へ支払う報酬の用意が必要です。

相続税よりも税率が高く設定されている

贈与税と相続税の税率は、両方とも「10％〜55％」に設定されており、贈与・相続される資産の価額によって増加します。相続税では、最高税率の55％になるのは法定相続分に応じた各相続人の取得金額が6億円を超えたとき（実際の遺産総額とは異なります）です。対して贈与税の場合、特例贈与財産の税率では基礎控除後の課税価格が4,500万円を超えたときに、最高税率の55％が課されます。
また、税率を乗じた後に差し引かれる控除額に関しては、相続税の方が高く設定されており、それだけ控除される金額が大きくなります。つまり、子どもに受け渡す財産の金額が同額でも、控除の制度を活用しないと、贈与税の方が納税額が高くなる傾向にあるのです。

生前贈与加算がある

暦年課税で生前贈与を行うと、相続開始前の3〜7年以内の贈与に関して、贈与者が亡くなった場合は相続財産の扱いとなり、相続税が計算されます。つまり、相続税の計算上は、その贈与財産を相続財産に足し戻して計算することになります。この仕組みが「生前贈与加算」で、相続直前に贈与を行って相続税を不当に減らすことを防ぐために設けられています。
令和5年度の税制改正により、生前贈与加算の期間が相続発生前の3年間から7年間に延長されました。この期間は、令和6年1月1日以降の贈与から適用されます。令和9年1月以降の相続から加算期間が延長され、令和13年1月以降には7年で統一となります。なお、延長された4年分（相続開始前3年超7年以内の贈与）については、合計100万円まで相続税の課税価格に加算されない措置が設けられています。

小規模宅地等の特例が適用できなくなる

不動産の相続に関しては、小規模宅地等の特例を利用できるケースがあります。この特例は、居住用または事業用に供されている宅地等で条件を満たしている場合、一定の面積までの部分について相続税評価額を一定の割合で減額する制度です。国税庁のホームページに記載されている情報によると、例えば被相続人が住んでいた住宅は特定居住用宅地等に該当するため、限度面積が330㎡までは相続税評価額が80％減額となります。
小規模宅地等の特例は、相続や遺贈によってのみ適用できる制度です。不動産の生前贈与は相続ではないため、小規模宅地等の特例は使用できません。こういった制度があることから、生前贈与と相続の選択は、特例の内容や税率を考慮したうえで検討する必要があります。

親子間で不動産を生前贈与するときは、メリットデメリットのほかに確認しておきたい条件があります。以下3つのケースに該当する場合は、相続ではなく生前贈与を検討するとよいでしょう。

贈与する不動産が収益物件であるとき

賃貸マンション・アパートといった収益物件を所有していると、不動産そのものだけでなく、家賃収入も収益として相続財産の扱いになります。そのため、相続の発生時に課税される相続税もその分高額になるでしょう。収益物件を生前贈与しておくと、贈与後の家賃収入は子どもが受け取ることになり、贈与者の相続財産が増加せず、将来の相続税にかかる負担を抑えられます。

将来的に値上がりが見込める不動産を所有しているとき

将来的に値上がりが見込める不動産であれば、早めに生前贈与することで税負担を抑えられるでしょう。
不動産の価格はさまざまな要因で変動します。評価額が上下すれば、贈与税や相続税の税額も変わってくるでしょう。不動産価格が高騰している時期に相続が発生すると、相続税の負担は大きくなります。将来、値上がりが見込まれる不動産を所有している場合、評価額が低いうちに生前贈与できれば、課税価格を抑えることが可能です。
値上がりが見込まれるケースとしては、通勤や通学がしやすい立地である、交通アクセスが良い、大規模な再開発が予定されている、などが挙げられます。

現時点で贈与の必要性が高いと判断できるとき

子どもが結婚したり、孫が生まれたりといったライフスタイルの変化により、土地や建物が必要になるケースがあります。こういった場合は、税負担といった理由に限らず、不動産を生前贈与するメリットがあるでしょう。

不動産を生前贈与する際は、贈与契約書の作成や所有権の移転登記など行うべきことは多くあります。ここでは、生前贈与の手続きの流れを順番に解説します。

1.贈与税の課税方法を決める

贈与税には、暦年課税と相続時精算課税制度の2つの課税制度があり、受贈者は贈与者ごとにどちらかの課税方法を選択できます。ただし、相続時精算課税制度を一度でも選択すると、その後は暦年課税へ変更できなくなるため、慎重に検討しましょう。
暦年課税・相続時精算課税制度のどちらを選ぶかはケースバイケースです。贈与者が高齢でない、110万円の基礎控除を活用して不動産を承継したい場合は、暦年課税が向いているといえます。贈与者が高齢で、不動産が将来値上がりしそうであれば、相続時精算課税制度がおすすめです。

2.不動産の贈与契約書を作成する

次は、贈与契約書の作成です。生前贈与は、あげる側ともらう側の双方が合意しなければ成立しません。合意自体は口約束でも成立するため、贈与契約書の作成は必須ではないものの、贈与契約書を作成しておくことで後々のトラブルを防げます。
贈与契約書には、主に以下の項目を記載します。
贈与者・受贈者に関する情報
贈与者と受贈者の氏名・住所
贈与する不動産の詳細事項
契約の締結日
贈与が行われる日付
不動産に関する詳細
所在地
地番
床面積
構造
費用の負担割合
名義変更にかかる税金（登録免許税・不動産取得税）
固定資産税などの税金
贈与契約書は決まったフォーマットがないため、手書き・パソコンのどちらで作成しても問題ありません。

3.必要な書類を用意する

贈与契約書の作成が終わったら、登記に必要な書類を用意します。必要な書類と取得方法については以下の通りです。
登記申請書
法務局の窓口で受け取るか、法務局のホームページからでもダウンロード可能です。
登記識別情報通知（登記済権利証）
贈与者が保管しているものを使用します。
登記原因証明情報
作成した贈与契約書か、司法書士が作成する書類を使用します。
固定資産評価証明書または課税明細書
不動産の所在地を管轄している市区町村の役場で取得可能です。書類は、名義変更を行う年度のものに限定されます。
贈与者の印鑑証明書
発行から3ヶ月以内のもので、居住地にある市区町村の役場やコンビニで取得可能です。
受贈者の住民票
居住地にある市区町村の役場やコンビニなどで取得できます。

4.不動産の所有権移転登記を法務局で行う

次は、不動産の所在地を管轄する法務局で所有権移転登記を進めましょう。所有権移転登記が完了すると、不動産の名義が贈与者（親）から受贈者（子ども）に変更されます。申請は、贈与者と受贈者が共同で行うのが基本です。司法書士が代行するケースも多く見られます。
所有権移転登記に決まった期限はありません。しかし、所有権移転登記が行われないと、所有者がいつまでも贈与者のままになってしまいます。登記の手続きはなるべく早く進めましょう。

5.不動産を取得した旨を都道府県税事務所へ申告する

受贈者が、不動産を取得したことを都道府県税事務所に申告します。申告は自治体によって異なりますが、取得してから10日〜60日以内までの申告が基本です。申告後は、不動産取得税の納税通知書が送付されるため、通知書に記載されている期限までに納税します。

6.贈与税の申告・納税を行う

最後は、贈与税の申告と納税です。生前贈与を受けた人は、贈与を受けた年の「翌年の2月1日から3月15日」までに、贈与税の申告と納税を行います。贈与税の申告書を提出する場所は、受贈者の住所を所轄している税務署です。
贈与税の算出には、贈与された不動産の相続税評価額を把握しなくてはなりません。評価額の算出が難しい場合は、税理士に相談するとよいでしょう。

親子間で不動産の生前贈与を行う際には、ほかにも見ておきたいポイントがあります。そのため、以下の5つは押さえておきましょう。

親子間でも贈与契約書を作成しておく

贈与契約書の作成は義務ではありません。家族同士でのやり取りだからといって、贈与契約書を作成しなくてもよいのではないかと考える方もいるでしょう。生前贈与が行われたことを公的に証明するためにも、親子間であっても贈与契約書は必ず作成し、証拠として残しておくことが大切です。

分割贈与のリスクを考慮する

不動産の所有権を分割して生前贈与すると、基礎控除の110万円を超えることなく、毎年少しずつ不動産を贈与できます。しかし、不動産は高額な財産です。分割での贈与が完了するまでは、長い期間がかかるでしょう。贈与者である親が高齢の場合、健康面のリスクを考慮して分割贈与を進めなくてはなりません。

贈与税が年間110万円を超える場合は確定申告が必要になる

生前贈与では、分割贈与であっても110万円の基礎控除額を超えた場合は、贈与税の確定申告が必要です。贈与税の控除・特例の適用を希望する方や、相続時精算課税制度で基礎控除110万円を超えた方も確定申告を行わなくてはなりません。
申告先は、受贈者の所在地を管轄している税務署です。期限は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までとなっています。

特別受益に該当する可能性がある

生前贈与などによって、特定の人物だけが多めに利益を得ることを「特別受益」といいます。親子間での生前贈与は、贈与者である親と、受贈者である子どもの双方で同意すれば成立しますが、子どもは1人とは限りません。特定の子どもにだけ多めに財産が贈与されると、他の受贈者が不公平だと感じてしまう原因になります。特に、住宅であれば1つしかないため、特定の子どもに生前贈与すると特別受益になる可能性があるでしょう。

生前贈与は税理士に相談して進めるのがおすすめ

不動産の生前贈与は、必ずしも節税につながるわけではありません。不動産を生前贈与する際に利用できる制度や特例には、さまざまな適用条件や注意点があり、節税のシミュレーションをするには、家族構成や不動産の活用状況なども関係します。生前贈与を行えば節税できると判断せず、税理士に相談のうえで手続きを進めましょう。

生前贈与の制度や特例を活用すると、将来支払う相続税の節税につながる可能性がありますが、贈与税は相続税よりも高くなりやすい傾向にあります。そのため、生前贈与を検討している場合は、税理士などの専門家に相談したほうがよいでしょう。生前贈与を行うときは、親子間であっても必ず贈与契約書を作成し、公的な証拠を残しておくことをおすすめします。