中古アパートを購入する注意点とは?投資や経営を成功させるポイントを解説

先行きの見えないコロナ禍においても不動産投資市場は活況にあり、投資用物件として中古アパートの購入を検討する方もいるのではないでしょうか。他の投資用物件と比べた場合、中古アパートの購入は、利回りの高さや管理の手間、価値の下がりにくさなどが魅力です。しかし、投資を行っている全ての方が運用に成功しているわけではありません。中古アパート特有の注意点を知り、あらかじめ十分に対策を行っておくと安心です。
インターネットや各メディアでは、さまざまな不動産投資関連の情報があふれており、真偽に迷うこともあるでしょう。この記事では中古アパートに着目し、購入する際の注意点やメリットを解説します。併せて、投資を成功に導くポイントについても紹介します。

不動産経営の成功率は?!

中古アパートを購入する注意点は?

  • 中古アパートを購入する注意点は?
  • 投資用物件として中古アパートの購入を検討する場合は、他の投資用物件との違いをおさえておきましょう。ご自身の属性や資産状況、投資の目的に合致した物件選びは投資の運用成績を左右します。では、中古アパート投資において具体的にどのような注意が必要なのでしょうか。ここでは、5つの注意点について解説します。

  • ローン審査が厳しい傾向にある

    中古アパートなどの投資用物件を購入する際、購入資金として銀行や金融機関が提供するアパートローンを利用される方もいるでしょう。融資の審査次第で投資を始められるかどうかが決まる重要なステップですが、過去の不正融資事件なども影響し、ローン審査の難易度は上昇している傾向があります。また、基本的にアパートローンなどの融資期間は、物件の耐用年数内でしか組めません。そのため、利回りが高い物件でも毎月の返済額の多さで相殺されてしまうケースがあります。金利が低いローン商品ほど審査の難易度は高くなる傾向なので、信頼できる不動産会社と協力し審査にむけて入念に準備しておくと安心です。

  • 修繕費が発生しやすい

    中古アパートにおける修繕とは、外的要因による建物の不具合や、構造や設備の経年劣化が生じた箇所を、問題なく使用できる状態に戻すことです。中古アパート投資で想定される修繕費は主に「大規模修繕」「小規模修繕」「原状回復」の3種類に分けられます。
    具体的には、外壁塗装などの大規模修繕や、必要に応じて行う小規模修繕、退去後の原状回復を行います。劣化の状況次第では、高額な修繕費を要することもあるため注意が必要です。また、修繕の早期対処は、建物の資産価値を維持するためにも欠かせません。日頃から修繕費用の積み立てを行うことが効果的です。積み立てを行う際は、修繕箇所の見落としがないよう、不動産会社と連携して適切な修繕計画を立てましょう。

  • 空室率が高くなりやすい

    入居者目線で賃貸物件を見れば、築年数の浅い物件の方が魅力的です。都市部など賃貸物件の過密地域ならば、築年数が経過した中古アパートほど入居者は集まりにくいでしょう。どれだけ利回りが高い物件を運用しても、入居者がいなければ収益は生まれません。
    空室率を抑えるには、周辺地域の人口動態変化や不動産供給量などを見極めて物件を決めるのが大切です。運用を始めてからも管理を管理会社に任せきりにせず、入居者募集の広告や建物のメンテナンス状況などもこまめにチェックしておきましょう。
    また、中古アパートは設備や外観が古い傾向にあり、入居者にとっての印象は良くないでしょう。そのため、設備の改善も視野に入れることが重要です。

  • 家賃下落の恐れがある

    空室対策には、家賃の引き下げが効果的です。一方で、家賃の引き下げは収益性においてリスクがあります。周辺地域の家賃相場や建物の老朽化次第では、家賃を下げなければならない状況も起こりえるでしょう。そのため、空室対策である家賃の引き下げは最終手段として捉える必要があるということです。
    また、運用の収益自体が減るほか、家賃を下げたことで入居者の質の悪化も懸念されます。空室を気にするあまり家賃を下げすぎてしまうと、入居者目線では掘り出し物の物件ではなく「訳アリ物件なのか」とも思われかねません。周辺地域の相場を参考にしつつ、家賃のバランスを見極めることが必要です。

  • 入居者トラブル発生のリスクがある

    家賃が低い物件ほど入居者同士のトラブルや、管理側へのクレーム、家賃滞納などが発生するリスクは高い傾向にあります。中古アパートの場合、建物の材質上防音性が低いことも要因の一つといえます。
    入居者に関連したトラブルは突如として発生し、状況が複雑で容易に解決しないケースのほか、対応次第では物件の悪評も広がりかねません。さまざまな入居者トラブルに関しては、経験豊富な管理会社に委託することも一つの手段です。オーナー自身が時間や手間をかけることなく、トラブルの早期解決につながるでしょう。アパートの管理を委託する際は、信頼できる管理会社を選び、こまめに情報共有を行うことが大切です。

中古アパートを購入するメリットは?

  • 中古アパートを購入するメリットは?
  • 中古アパートを購入する際は、いくつかのメリットもあります。注意点にも共通しますが、メリットは誰にでも享受できるとは言い切れません。そのため、中古アパートを検討する際はマンションや戸建てなど、ほかの投資用物件とも比較してみるのも一つです。主なメリットには以下の5つが挙げられます。

  • 安価で購入できる

    物件自体を安価で購入できることは、中古アパートの大きなメリットといえます。物件の築年数が経過するにつれ価値が下がっていくため、中古アパートは安価に購入できるのです。また、投資にかかる初期費用を安く抑えることで、新築物件やマンションに比べ早期にローンを完済できます。初期費用には「ローン頭金 + 物件購入にかかる諸費用」が含まれ、物件価格の10〜15%程度が相場です。
    諸費用には不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬、登録免許税や各種保険料などが含まれます。
    ただし、物件選びは価格だけでなく賃貸需要の目線で建物の立地を見極めることが必要です。需要をしっかりと見極めて物件を選び、将来的な家賃下落リスクなどを防ぎましょう。

  • 経営すれば収入を得られる

    新たに入居者を募集するとなれば必要に応じてリフォーム、入居者募集広告、家賃設定や入居希望者の審査などが必要です。しかし、中古物件として販売されている物件には、既に入居者が住んでいる物件も販売されています。これは「オーナーチェンジ」などと呼ばれる物件であり、入居者募集にかかる手間を抑えられます。

    入居者や空室状況は投資の収益に直結するため、気になる方がほとんどでしょう。中古物件を経営すればすぐに家賃収入を得られ、過去の入居履歴からもキャッシュフローの見通しを立てやすいのが特徴です。中古アパートを含め、中古の投資用物件を購入する際は以下のポイントをしっかりと見極めることをおすすめします。

    中古物件を選ぶポイント
    ・利回りは「実質利回り」を確認のうえ、リターンを計算する
    ・ローンの融資を受けられる物件(違法建築物に該当しない、融資期間に無理がない)を選ぶ
    ・空室率やレントロール(家賃表)を参考に入居状況を確認する
    ・家賃滞納が続く入居者や周囲とトラブルが多い入居者はいないか確認する

  • 高い利回りが期待できる

    他の不動産物件と比較した利回りは以下の通りです。実際の数値は地域や物件の築年数などによって変動します。

    物件種別 利回り(目安)
    中古アパート 約5~10%
    新築アパート 約4~5%
    中古マンション 約3~7%
    新築マンション 約2~5%

  • なお、利回りには2種類あります。

    表面利回り(%)= 年間収入 ÷ 物件価格 × 100

    実質利回り(%)=(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 購入時の諸経費)× 100

    投資用物件広告に記載されている利回りの多くは表面利回り(グロス)が記載されています。表面利回りとは、満室時における利回りです。しかし、実際手元に入るのは、家賃収入から維持管理費や固定資産税分を差し引き、登録免許税などの購入時の諸経費が考慮された金額です。
    利回りは投資額に対するリターンの指標となります。表面利回りに続き実質利回りを計算し、実際手元に入る金額で比べてみましょう。安易に広告掲載の利回りで「良い物件」だと判断せず、利回りは判断材料の一つとして建物として、ローンの融資期間や賃貸需要などと総合的に検討することが大切です。
  • 短期でローンを返済できる

    利回りと併せて重要なのが、ローンの融資期間です。アパートローンの返済期間は人によって異なり、必ずしも自分の希望通りの期間が審査に通るとは限りません。一般的に融資期間は建物の法定耐用年数内で設定されます。構造別の耐用年数は以下の通りです。

    構造 法定耐用年数
    軽量鉄骨造(3mm以下) 19年
    木造・合成樹脂造 22年
    軽量鉄骨造(3~4mm以下) 27年
    鉄骨造 19~34年(材質の厚みによって異なる)
    重量鉄骨造(4mm超) 34年
    鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造 47年

  • 多くの場合、アパートや一般住宅には軽量鉄骨造が用いられ、マンションや高層ビルには重量鉄骨造が用いられます。そのため、中古アパートは新築物件やマンションに比べ、必要な融資借入金額も低く抑えられるでしょう。つまり、短期間で完済可能で、家賃収入からローン返済分を差し引かずに運用を行える時期も早いといえます。
    なお、減価償却費を利用した節税効果を期待する場合、建物の耐用年数が関係します。アパート経営を副業とし、ほかに本業がある方は本業で利益が上がっているほど節税効果を得られます。物件取得に要した費用をうまく配分すれば、不動産取得税などの節税対象になるため、覚えておくと良いでしょう。
  • 資産価値の減少が発生しにくい

    アパート経営における資産価値として、中古アパートをはじめとした不動産や金は現物の資産に相当します。建物そのものに価値があるとみなされ、他の投資商品に比べ価値が減少しにくいのが特徴です。
    預金や国債、株などの金融資産はインフレの影響を受ければ価値が下がります。しかし「不動産投資はインフレ対策になる」といわれるように、物価が上がるインフレが起これば消費者物価指数は高まり、家賃相場はゆるやかに上昇(賃料の遅行性)する傾向があります。

中古アパート経営の失敗事例に学ぼう

  • 中古アパート経営の失敗事例に学ぼう
  • 投資に限らず、失敗例を知っておくことは今後のリスク対策をするうえで重要です。事例ごとに物件は異なりますが、以下に挙げるような事例を参考に対策を検討すると効果的でしょう。ここでは、失敗事例の内容と効果的な対策について解説します。

  • 事例1:コストカットを行いすぎた

    投資用物件の中古アパートには、コストとして固定費と変動費があります。コストの一例は、以下の通りです。

    ■固定費

    ローン返済 ローン残債が多い場合、金利の低いローンに借り換えれば総額で大きなコストカットが可能。
    管理費 複数の管理会社の費用と内容を比較して依頼先を決めると良い。
    税金 固定資産税は評価額次第のため対策しにくい。
    運用で利益が出ていれば、しっかり経費計上すると所得税や住民税を抑えられる。

    ■変動費

    広告宣伝費
    事務手数料
    できる範囲で口コミサイトやSNSなどを活用する方法もある。
    設備修繕費
    点検費用
    業者によって内容や価格設定が異なるので、相見積もりによる比較がおすすめ。
    年間契約や複数契約で割引されることもある。

  • 費用ごとに工夫次第でコストカットできるものもありますが、本来必要である費用も省いてしまうとトラブルのリスクや退去に直結します。
    入居者が安心安全で生活を維持できることを前提に、コストカットを検討しましょう。
  • 事例2:立地に需要が少なかった

    どんなに利回りに優れた物件でも、入居者が集まらなければ家賃収入は発生しません。そのため、不動産投資は利回りにばかり注目し、需要がない物件を選ぶと失敗しやすくなります。
    賃貸住宅を探す時と同様、投資用の中古アパートを購入する際も需要はしっかりと確認することが大切です。周辺環境の中でアパート自体が飽和状態であれば、借り手を見つけるのも難しくなるかもしれません。
    そのため、できる限り現地確認を行い、最寄り駅までの距離や生活するうえで必要なスーパーマーケットや病院、公共施設などの利便性を確かめることをおすすめします。長期的にみれば、駅に近い立地は周辺環境の影響を受けにくいのが特徴です。また、災害に対する防災面からも市区町村が公表しているハザードマップも参考に、需要を見極めると良いでしょう。

  • 事例3:ローンの組み方に失敗した

    ローンは一度契約すると途中で内容を変更するのが難しい仕組みとなっています。そのため、アパートローンを資金に投資用中古アパートを購入する場合、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。融資金額の目安は物件取得にかかる総額の7割程度にとどめ、残りは自己資金で用意できると良いでしょう。
    なお、長期的な資金計画を考える際、以下に挙げる項目をある程度明確にしておくと安心です。

    ・ローン返済額
    ・物件の維持管理費
    ・大規模修繕時の費用
    ・ランニングコスト
    ・各種リフォーム費用

    自己資金の割合を多くしておくと手元のキャッシュフローに余裕が生まれ、空室が続いてもある程度の対応ができます。ローンは審査の難易度も気になりますが、条件をきちんと理解したうえで契約しましょう。

  • 事例4:管理が悪かった

    入居者が生活していくうえで、「困ったときの対応スピード」「敷地内の共用部分の清掃が行き届いているか」などに問題があれば退去者もうまれやすくなります。中古アパートなどの投資用物件を管理する方法は主に3種類あり、主な特徴は以下の通りです。

    管理形態 メリット デメリット
    自主管理 ・管理委託手数料が発生しない ・心理的負担や時間的負担が大きい
    ・判断に誤るとトラブルや入居者退去につながる
    ・適切な修繕費用相場を把握していないとかえって経済定負担が増える
    サブリース
    (一括借り上げ)
    ・一括してサブリース会社へ賃貸を行うため、空室状況に関わらず安定した家賃収入が見込める
    ・賃貸管理会社よりもさらに、心理的負担や時間的負担が抑えられる
    ・免責期間など契約内容が複雑になりやすい
    ・委託手数料が高めに設定されている
    賃貸管理会社 ・心理的負担や時間的負担が抑えられる
    ・入居者募集から手続きまで一括して任せられる
    ・入居者同士のトラブルや家賃回収も経験に基づき対応してもらえる
    ・委託する業務内容に応じて管理費用の支払いが発生する
    ・同じ管理会社でも担当者次第で対応に差があることも

  • 不動産の投資経験があり、時間的に余裕がある方であれば自主管理を検討するでしょう。自主管理をすると、管理会社などへ支払う管理費用が発生しないため、アパート経営をする際には有効な方法です。しかし、行き届いた管理が行えないのに自主管理を行えば、入居者は定着しにくくなってしまいます。自身のプライベートな時間を確保するためにも、信頼できる管理会社に依頼するのがおすすめです。管理会社を選ぶ際は、管理を行っている物件の空室や稼働状況を確認し、入居者募集のノウハウを有する会社を選びましょう。
  • 事例5:メンテナンスを怠った

    アパートの老朽化は自然劣化にはじまり、人が生活するうえでも建物の劣化や設備の不具合は回避しきれるものではありません。そのため、日頃のメンテナンスや、不具合があった場合の速やかな修繕が必要です。修繕費用を気にしてメンテナンスを怠ると、状況はさらに悪化して高額な修繕費用が必要になることもあります。入居者目線でも、不具合が生じても速やかに修繕されればオーナーや管理会社への心証も良く、入居者の定着につながりやすくなります。
    なお、想定されるメンテナンスの内容と時期などは以下の通りです。日頃から家賃の5%程度を目安に、修繕費用を積み立てておくと安心です。

    ■所得税率

    内容 費用の目安
    大規模修繕 およそ10~15年おき
    ・外壁塗装
    ・屋根塗装
    ・屋根やバルコニーの防水加工
    ・廊下や共用部の塗装や張り替え
    数百~1千万円程度
    小規模修繕
    (原状回復)
    入居者退去時(一例)
    ・エアコンや給湯器などの設備の修理交換
    ・クロス補修や張り替え
    ・床仕上げ材の補修や張り替え
    ・雨漏りや水漏れの修理
    数万~20万円程度
    予防修繕 白アリ防除(5~10年おき)
    高圧洗浄(1~3年おき)
    ・屋根や外壁などの劣化状況の確認(適宜)
    ・設備のグレードアップ(適宜)
    数万~数十万円

中古アパートの経営を成功させるポイント

  • 中古アパートの経営を成功させるポイント
  • 投資に何を重視するかで成功と思える基準はさまざまです。どのような投資にもリスクはつきものですが、以下に挙げるようなポイントを意識すれば、より成功に近づくかもしれません。不動産投資の性質上、仕組みが複雑で理解が難しい要素も含まれます。専門知識を有するプロに相談し、綿密な計画を立てることをおすすめします。

  • 目的や目標を明確にする

    中古アパート投資を検討する場合、物件を選ぶ前は投資の「目的」や「目標」を明確にしておくことが必要です。目的や目標を明確にしないまま物件選びを行ってしまうと、目的に合致しない物件を選んでしまったり、思うようにアパート投資を行えなくなったりといった事態につながります。
    目的や目標という軸をはじめに整理しておくことで、実際にアパート投資の対策や改善がスムーズに進められます。ローン審査をパスして投資用の中古アパートを購入することは、投資を進める通過点にすぎません。

  • ターゲットを決める

    新しく投資用物件を建設する以外にも、投資用の中古物件を購入する場合も入居者のターゲットを決めておくと良いでしょう。入居者のターゲット像が絞り込めていれば家賃設定にも役立ち、投資の収益面での計画も見通しやすくなります。

    また、すぐにでも修繕や改修を要する物件やリノベーション工事を見越して中古物件を購入する場合、周辺地域の賃貸情報や属性を考慮し、ターゲットが居住空間に求めるニーズに寄与する環境に内外装を整えることは、空室対策としても効果的です。

  • 維持管理状況を確認する

    中古アパート投資を始めるうえで、修繕費と併せて負担しなければならないのが「維持管理費」です。維持管理費とは、入居者が安心安全で生活を続けるために要する費用です。具体的には共用部分の電気や水道料金、エレベーターや階段、浄化槽などの維持管理(メンテナンス)費用が含まれます。
    これまでのオーナーの管理状況次第では、管理が行き届いていない場合もあります。特に満室状態ならば部屋の中の状況を目視で確認するのは難しいでしょう。建物の維持管理は管理会社が請け負ってくれるため、これまでの管理実績を確認しつつ、信頼できる管理会社に依頼するのがおすすめです。なお、管理費は家賃の5〜10%もしくは一部屋あたり1500〜2500円が相場となっています。

  • 余裕のある資金計画を立てる

    中古アパートの投資や経営を進める際は、余裕を持った資金計画の見通しを立てておくことが重要です。不測のトラブルに備えるためにも、投資に使える余裕資金を把握し、その中で購入できる物件を探しましょう。また、返済の負担を増やしすぎないためにもローンは限度額まで借入せず、資金に余裕を持たせていると、トラブルの対応もスムーズでしょう。
    中古アパート投資などの資金計画やご自身の資産運用を考えるには、専門知識が必要な場合もあります。取り扱う金融商品の勧誘を受けることなく相談する場合、中立的立場のIFAと呼ばれる独立系ファイナンシャルアドバイザーもおすすめです。

  • 利回りだけを考えない

    中古アパート投資に限らず、投資は運用成績に直結する利回りばかりを意識しやすいものです。しかし、投資にはより多角的な視点が求められます。実際に入居者が集まらなければ、利回りの恩恵を受けることはできません。
    購入する物件を検討する段階で「物件の立地や周辺情報」や「内外装のコンディション」のほか、建物の耐震強度や修繕履歴なども確認し、十分に収益性の見込める物件を選びましょう。出費に関しても固定資産税などの税金、火災保険などの保険料、入居者募集の広告料も把握しておくと安心です。

  • 好立地を意識する

    どの地域にも共通ですが、物件の立地条件は空室のリスクにつながります。中古アパートをはじめ、不動産投資は「空室がない状態(満室)を継続すること」が成功の秘訣です。時期的な理由で転居を余儀なくされる方がいても、好立地の物件であればすぐに新しい入居者が決まるでしょう。
    入居者が物件を決める際は、利便性(交通の便や都市機能)や周辺環境(快適さや治安)などを意識する方が多いのではないでしょうか。そのため、物件を立てる際は入居者目線で考え、全てを満たすような物件でなくとも、生活していくうえでの利便性を優先した場所を選ぶことをおすすめします。

  • 入居者情報をチェックする

    購入を検討している中古アパートには、どのような素性の方が入居されているかの情報収集も大切です。個人情報に該当するため、実情を把握することは難しいこともあります。しかし、「家賃滞納」「反社会的勢力」「入居者同士でトラブルが頻発」などの入居者に関するトラブルの発生を想定し、対策を立てておくことが必要です。
    そのためにも日頃から、信頼できる賃貸管理会社とこまめに連携を取りましょう。家賃回収は滞納時の補償範囲もきちんと確認し、管理会社に委託しておくと安心です。

  • 購入後の固定費を把握する

    中古アパートの投資を行う際は、出費が見込まれる時期や金額の見通しを立てておくと安心です。自然災害などで想定外の被害を受けた場合、予期せぬ修繕費用がかかることもあります。おおよその見通しがあれば、投資としての運用成績も判断しやすくなり、投資の不安要素も軽減するなどのメリットが期待できます。そのため中古アパートの購入後は、入居状況を注視し、アパート経営にかかる固定費を把握することが必要です。また、ローンの返済シュミレーションやキャッシュフローもしっかりと管理しましょう。

  • 知識のアップデートを欠かさない

    日頃から不動産投資に関連した情報収集や、世の中の動向に合わせた知識のアップデートは欠かせません。管理会社に管理を委託している場合でも、入居者の生活を支える物件の管理者であるという意識を持ち続けることが重要です。
    知識を深めるには、不動産投資の書籍やウェブサイト、実際に質問もできるセミナーイベントがおすすめです。日頃から意識を持っていることで、空室対策や修繕対応だけでなく節税効果を高める工夫も行いやすくなるでしょう。

まとめ

  • まとめ
  • この記事では中古アパートに注目し、投資用物件として購入する注意点やメリットを中心に成功のポイントなどを紹介しました。中古アパートの購入は初期費用を抑えながらも、利回りの高い物件や節税効果が期待できます。
    最近では、インターネット上で企業が販売する以外にも、フリマアプリなどを利用した個人間売買も行われています。しかし、中古アパートを含め不動産選びは単純ではありません。不動産投資に関連した詐欺事件が報じられることもあり、情報の信憑性を見極めることは特に重要です。投資の目的や目標をきちんと整理し、ご自身に合った物件を選びましょう。
    運用が順調に進めば、老後の生活資金を蓄えられたり、節税効果が期待できたりします。資産運用として、中古アパートを含めた不動産投資を検討されてはいかがでしょうか。

FAQ

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    投資用物件として中古アパートの購入を検討する場合は、他の投資用物件との違いをおさえておきましょう。ご自身の属性や資産状況、投資の目的に合致した物件選びは投資の運用成績を左右します。5つの注意点について解説しています。
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