ワンルームマンション投資を辞めたい！後悔しないための行動とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームや1Kなど単身者向けのマンションを購入し、第三者への賃貸や売却を通して利益を得る不動産投資です。ワンルームマンション投資では、マンションを一棟まるごと購入するのではなく、一室単位で購入します。
少額の初期費用で始められるため、投資初心者や副業目的のオーナー様から人気があるようです。
ワンルームマンション投資で利益を得る方法には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインとは、資産を保有して得られる利益のことです。不動産投資では、入居者様から支払われる家賃を管理費用やローン返済に充て、その差額がインカムゲインになります。
一方、キャピタルゲインとは、資産の売却により得られる利益のことです。購入時より高い価格でマンションを売却できると、キャピタルゲインが得られます。しかし、売却価格は不動産市場の動向やマンションの所在地などによって変動するため、確実にキャピタルゲインを得られるとは限りません。そのため、ワンルームマンション投資を行うオーナー様の多くは、インカムゲインによる収益を目的としていると考えられています。
なお、不動産投資のなかでも、ワンルームマンションはローン返済額や頭金が比較的安い傾向にあるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法ともいわれています。

続いて、ワンルームマンション投資を辞めたいと考える理由を紹介します。
理由には、「利回りが低い」「借り入れのリスクがある」などが挙げられます。

利回りが低い

ワンルームマンション投資は、ファミリー層向けの戸建てやマンションの投資と比べて、投資効率が低い傾向があります。
マンション投資の利回りにおいては、理想は5%以上、最低でも3%程度は確保したいといわれています。しかし、新築ワンルームマンションの利回りは、2～5%が一般的です。
また、物件の購入にかかった費用を回収するには、10年程かかる場合があります。利回りが低いほど費用の回収に時間がかかるため、なかには20〜30年かかるケースもあります。
そのため、思うように利益を得られず、投資を辞めたくなるオーナー様が多くいるようです。

空室になると家賃収入を得られない

物件の空室状態が続くと、家賃収入の減少あるいは家賃収入が得られなくなる可能性もあります。しかし、家賃収入を得られなくても、管理にかかるランニングコストやローン返済が必要であるため、空室はオーナー様に大きな負担がかかるでしょう。
空室が続く原因には、周辺に競合の賃貸マンションが多く建てられていたり、周辺のマンションに比べて家賃が高すぎたりすることが挙げられます。
また、経年劣化による住環境の悪さや、入居者様同士のトラブルの発生なども、空室につながる場合があります。

節税効果があまり得られない

不動産投資は、減価償却費や管理費・固定資産税・ローン金利などの費用を経費として計上することが可能です。さまざまな経費を計上して赤字になった場合、損益通算により課税所得が減額され、住民税や所得税を軽減できます。しかし、他の不動産投資と比較して、ワンルームマンション投資は減価償却費が大きくありません。そのため、鉄筋コンクリートや木造アパートのような高い節税効果を期待することは難しいでしょう。

借り入れのリスクがある

ワンルームマンション投資を行う際、物件購入に必要な資金を金融機関から借り入れるケースが多いでしょう。この返済が負担になる恐れがあります。特に、入居者様が決まらず空室の期間が続いた場合に、注意が必要です。マンションの家賃収入が得られないため、ローン返済を自己資金から返済を行う必要があります。また、変動金利型のローンを組んでいる場合、金利上昇によって想定より高い返済額となるリスクもあるでしょう。このようなローン返済の負担は、オーナー様の精神的プレッシャーとなるため、本業や生活面への影響も懸念されます。
なお、近年では金融機関の融資姿勢が厳しくなっており、追加借り入れが困難なケースも増えているようです。

ここでは、ワンルームマンション投資の失敗事例を見てみましょう。
家賃保証内容の確認を怠ったり、不動産会社の情報だけで投資判断を行ったりすると、投資に失敗する恐れがあるため注意が必要です。

家賃保証内容が想定と異なった

不動産投資では、物件の空室状態になると家賃収入が得られないため、空室リスクに備えられるよう、多くの不動産会社が家賃保証を提供しています。家賃保証は、入居者様の家賃滞納が発生した時や空室が続いた時などに家賃を保証してくれるため、オーナー様にとって安心できる制度といえるでしょう。しかし、家賃保証の契約書をよく確認しなければ、保証内容が想定と異なる場合があります。例えば、保証金額が少なかったり、実際に保証を受ける際の保証期間が短かったりするケースが挙げられます。また、家賃保証を提供する保証会社や不動産会社が倒産するリスクもあるため、ワンルームマンション投資では、不動産選びと家賃保証内容を慎重に確認することが重要です。

不動産会社の情報を全て鵜呑みにした

不動産会社が提供する情報を全て鵜呑みにすることは、オーナー様にとって大きなリスクとなるため注意が必要です。例えば、家賃収入や利回りの見通しが甘かったり、ワンルームマンション投資の可能性を過大評価していたりする不動産会社は多く存在します。オーナー様がこのような情報を鵜呑みにすると、「実際に得られる収益が想定と異なる」といった事態も起こり得るでしょう。
ワンルームマンション投資は、少ない初期費用で始められる大きなメリットがあるため、不動産会社に勧められやすい投資方法です。しかし、メリットや不動産会社の情報だけを見て判断すると投資に失敗するリスクが高くなるため、市場分析や調査を独自で行ったうえでの投資を検討しましょう。

購入直後に想定外の修繕費用がかかった

中古のワンルームマンションを購入すると、購入したばかりでも設備の修理や大規模修繕工事が必要になり、まとまった費用がかかるケースがあるようです。
想定外の修繕費用が必要になると、キャッシュフローが悪くなるため、不動産経営を円滑に進められない恐れがあります。
また、修繕費用のために新しくローンを組むと返済額がより大きくなり、利益をほとんど得られなくなることもあり得るため、注意しましょう。
新築よりも価格を抑えられる中古のワンルームマンションですが、事前に物件の管理情報をよく確認することが重要です。

価格だけで物件を決めてしまい空室が埋まらなかった

価格だけを重視して物件を購入してしまい、空室率の高い状態が続くといった失敗事例もあります。
不動産投資は、入居者様が決まらなければ、毎月家賃収入を得られません。そのため、たとえ物件の購入金額やローン返済額を安く抑えられても、入居者様が決まらず家賃を下げざるを得ない状況になれば、収益が赤字になる恐れがあります。
ワンルームマンションを選ぶ際は、価格のみならず築年数や周辺地域の賃貸需要など、さまざまな要素を考慮するとよいでしょう。

ここでは、ワンルームマンション投資を辞める適切なタイミングを紹介します。
辞めるべき時期に迷っているオーナー様は、以下の状況に当てはまっているか確認してみましょう。

初期費用の回収を完了したとき

ワンルームマンション投資を辞めたい時は、初期費用の回収を完了したタイミングで物件を売却するとよいでしょう。
初期費用の回収完了時にマンションを売却し、売却金でローンを返済できれば、オーナー様に損失リスクはありません。したがって、投資を辞めたいと考える場合は、まず初期費用の回収を目標にするのがおすすめです。

物件売却金でローンを完済できるとき

物件を売却して得た資金でローンを完済できる場合も、ワンルームマンション投資を辞めるおすすめのタイミングといえます。ローンを全て返済できていない物件を売却するには、ローンを一括で返済する必要があります。もし売却額がローン残高を下回る場合、オーナー様の資金で返済しなければなりません。オーナー様の負担額を減らすために、物件売却額ができる限り高いタイミングで売却しましょう。

赤字が続くとき

マンション経営で赤字が続く場合は、物件の売却を検討するのが賢明でしょう。収支のバランスが取れない状態で経営を続けると、ローン返済が滞る恐れがあります。築年数の経過によって物件の価値が下がっていくため、少しでも早いタイミングで売却を検討する方が、物件を高く売れる場合があります。
また、早い段階で売却して売却金でローンを返済し、オーナー様の資金から不足分を払うことで、損失を減らせる可能性もあるでしょう。ローンの返済が困難になると、返済のためにさらなる借入が必要になったり、物件を差し押さえられたりする恐れがあります。赤字が続いたら早めに物件売却を検討するのも一つの手です。

続いて、ワンルームマンション投資を辞めるメリットを見てみましょう。物件を売却することで、さまざまなメリットが得られるうえ、新たな事業や投資にもつなげられます。

不動産資産を現金化できる

ワンルームマンションを売却すると、不動産資産を現金化できるメリットがあります。特に、売却価格がローンの残高を上回る場合、より多くの現金を手に入れることが可能です。不動産資産を現金化できれば、新たな事業や投資に活用できるうえ、将来に備えて貯蓄も行えます。
なお、物件売却で多くの利益を得るには、売却価格がローン残債を上回るタイミングで売却することが重要です。適切なタイミングで売却しなければ、物件の価格が下落したり、得られる可能性があった利益を得られなかったりする場合があります。そのため、所有物件の資産価値や市場動向を見極めて、適切なタイミングで売却しましょう。

確定申告の負担がなくなる

ワンルームマンション投資を辞めると、確定申告に関する負担がなくなります。一般的な会社員の確定申告と比較して、不動産所得の確定申告は複雑な傾向があります。例えば、経費の仕訳や減価償却費の計算、固定資産税の税金納付などの作業が必要です。このような手間がかかる手続きから解放されることは、メリットの一つといえるでしょう。
また、確定申告の際にかかる税理士への依頼料が不要になるほか、税務関連の領収書や書類の整理からも解放されるため、経済的・時間的に余裕が持てるでしょう。

維持費用が不要になる

維持費用が不要になることも、ワンルームマンション投資を辞めるメリットの一つです。物件を所有していると、定期的な修繕やメンテナンスが欠かせません。キッチン回りやエアコンなどの住宅設備を修繕したり、壁紙や床材を張り替えたりなど、経年劣化によるメンテナンスは必要になります。また、入居者様を新しく募集する際は、リフォーム費用が必要です。築年数が古くなるにつれ、高額な維持費用がかかる傾向にあるため、古い物件の場合、売却によって負担軽減が期待できるケースもあります。

不動産経営のストレスがなくなる

物件を所有していると、設備トラブルや家賃滞納時、クレームなどさまざまな対応が必要です。対応がスムーズに進まなければ、オーナー様に大きな精神的負担がかかり、本業やプライベートにも影響が出る恐れがあります。しかし、物件を売却することで、管理業務やクレーム対応などから解放され、精神的に余裕を持つことができるでしょう。加えて、休日や夜間の緊急対応が不要になり、時間的な余裕も生まれます。また、家賃滞納や空室リスクの不安もなくなるため、新たな投資活動を前向きに始められるかもしれません。

ここでは、ワンルームマンション投資を辞めたいときにとるべき行動を紹介します。

売却査定を行う

「ワンルームマンション投資を辞めたい」と思い始めたときから、定期的に物件の売却査定をすることがおすすめです。不動産の価値は年々変化していくため、タイミングによっては購入時とほとんど変わらない価格で売却できる場合もあるようです。
査定を行わず、「このマンションは高く売れない」と諦めていると、売却の機会損失につながる恐れがあります。そのため、定期的に物件の売却査定を実施し、より高く売却できるタイミングで売却しましょう。

赤字でも辞める勇気を持つ

投資をスムーズに進められており、十分な利益を生み出しているときは、投資を辞めたいと思うことは少ないでしょう。一方で、「ワンルームマンション投資を辞めたい」と思うタイミングは、投資による利益を十分に得られない状況が多いかもしれません。
利益を得られていない状況に加えて、物件を売却して赤字が生じることがわかっていても、ワンルームマンション投資を辞める勇気を持つことは重要です。
投資収益によるローン返済ができなくなれば、オーナー様が所有する他の資産も失うリスクがあるため、赤字を拡大させないためにも、状況に応じて損切りを行う決断が求められます。
損切りにより、余った資金や投資枠を別の投資に利用できれば、新たな資産形成の一歩を踏み出せるかもしれません。一般的に、不動産投資は長期運用を行いますが、赤字が継続する場合は物件の売却も検討してみましょう。

続いて、ワンルームマンション投資を辞められないときの対処法を見てみましょう。
対処法には、「ローンの借り換えをする」「家賃アップを検討する」などが挙げられます。

衝動的な行動をとらない

ワンルームマンション投資は、投資を続ける期間が長いほど成功確率が上がります。目先の利益だけを求めたり感情に任せて判断したりして衝動的な行動を取ると、マンションの資産価値を大きく下げてしまうリスクがあるでしょう。例えば、利回り5%のワンルームマンション投資において、インカムゲインのみで投資費用を回収するには、約20年かかります。また、物件を売却して利益を得るにも、ローン残債を上回る価格で売却できる可能性は低いです。特に、不動産を売却する際には管理費や固定資産税などがかかり、事前に計算しなければ予想外の損失が生じる恐れがあります。そのため、すぐに物件を売却するのではなく、運用方法を見直すことも必要です。時には、専門の不動産管理会社に相談し、適切なアドバイスを受けるとよいでしょう。

繰り上げ返済をする

ワンルームマンション投資を辞められない場合は、こまめに繰り上げ返済を行うことも一つの対処法です。繰り上げ返済を行う際は、返済額軽減型でローンを返済すると、収支改善が期待できます。返済額軽減型とは、返済期間を変えずに、月々の返済額を引き下げるローンの返済方法です。少しずつ返済することで、支払利息やローン残債が減り、毎月の収支の改善が期待できます。
また、ローンに対する精神的な不安の軽減にもつながるかもしれません。なお、繰り上げ返済には、期間短縮型という返済方法もあります。期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに、返済期間を短くする返済方法です。返済額軽減型よりも、利息を軽減できたりローン返済が早く終わったりするメリットがあります。利息の軽減によって返済総額を減らせるため、返済額軽減型よりもお得になるケースがあります。

ローンの借り換えをする

金利が高いローンを組んでいる場合は、低金利の金融機関にローンを借り換えるとよいでしょう。金利が低くなることで、毎月の返済額が減り、収支の改善につながります。ただし、ローンの借り換えには再度審査が必要であったり、借り換えの手数料や諸費用が発生したりするケースがあります。また、金利動向によって借り換えのメリットが得られない場合があるため、注意が必要です。ローンを借り換える際は、複数の金融機関を比較し、どの程度効果が出るのか事前にシミュレーションすることをおすすめします。

家賃アップを検討する

周辺相場より家賃を著しく低く設定していたり、地価の上昇により固定資産税が上がったりした場合は、家賃アップを検討するとよいでしょう。家賃を値上げする際は、入居者様が納得できるように周辺物件との賃料の差がわかる資料を準備し、交渉を試みます。毎月の家賃収入がアップすれば、収支の改善が期待できます。例えば、収益還元法を用いて算出する場合、利回りが4%であれば、毎月の賃料を1,000円値上げすることで売却価格が30万円アップする計算です。また、利回りが6%であっても、売却価格が20万円上がります。家賃の値上げ交渉では、入居者様に納得してもらうことが簡単ではないため、敷金・礼金を下げるというように、募集条件を緩和して了承してもらえる工夫を行いましょう。

サブリース契約を解除する

不動産会社とサブリースを契約している場合は、解約を検討してみましょう。サブリースとは、サブリース会社がオーナー様の物件を借り受け、入居者様に転貸する仕組みの事業形態です。サブリースでは、空室時や家賃滞納時の保証を受けられるため、安定した収入が期待できます。しかし、一般的な管理委託と比較して、サブリース契約は高額な手数料がかかる傾向にあるため、オーナー様が得られる収益は減額する恐れがあります。一般的な管理委託に切り替えることで、オーナー様に入る収益が増え、収支の改善に期待できるかもしれません。
なお、マンションを購入した不動産管理会社とサブリースを契約している場合は、解約できないケースがあるため注意が必要です。

ここでは、ワンルームマンション投資を成功させるポイントを紹介します。投資を成功させるには、立地の良い物件を選ぶことや、信頼できる不動産会社を見極めることなどが大切です。

立地の良い物件を選択する

ワンルームマンション投資を成功させるには、立地が良く需要のある物件を選択することが重要です。立地が良いと、入居希望者が集まりやすくなるため、空室リスクが低減し、安定した家賃収入を得る可能性が高まります。立地の良さを判断するには、交通の利便性や周辺の商業施設、会社や学校の有無などを確認しましょう。特に、主要都市へのアクセスが良い場所であったり、生活に欠かせないスーパーマーケットが充実していたりすると、需要が高い物件であると判断できます。
また、入居者様のターゲット層をあらかじめ明確にし、その需要に合った立地を選択することも重要です。例えば、社会人をターゲットにする場合は、物件周辺に会社が多いエリアを選択するというように、戦略的に物件を選ぶとよいでしょう。

信頼できる不動産会社を見極める

不動産会社を選ぶ際は、信頼性や専門性、実績などを踏まえて検討しましょう。ホームページを確認すると、顧客満足度や取引実績が掲載されている場合があるため、信頼できる不動産会社であるかを見極めます。
また、担当者の対応の良さや知識の豊富さも、不動産会社選びに大切なポイントです。
質問に対して丁寧に回答してもらえるか、予算や目的に合った提案をしてもらえるかなど、適切なコミュニケーションが取れる担当者を選びましょう。

長期的な視点を持って運用する

ワンルームマンション投資は、長期的な視点を持って運用することが大切です。初期費用が少なく手軽に始められる投資方法ですが、管理やメンテナンスに費用が必要であるため、初期費用の回収には一定の期間が必要です。
また、ローンを借りる場合は、金利の変動やローンの種類により返済額が変わる場合があります。
そのため、毎月の資金の流れをシミュレーションしつつ、長期的な投資運用を行いましょう。

定期的に情報収集を行う

不動産投資を行う際は、失敗するリスクを軽減するために、定期的に情報収集することがおすすめです。投資の知識を学ぶには、以下の方法を活用してみるとよいでしょう。

・書籍を購読する
・勉強会やセミナーに参加する
・不動産会社の個別相談を受ける

ワンルームマンション投資は、初期費用が少ないことから初心者でも始めやすい投資方法といえるでしょう。しかし、十分な知識がない状態で投資を始めてしまうと、失敗するリスクが高まります。
そのため、物件の選び方を始め、法律の知識や資金計画の立て方など、投資に必要な知識をさまざまな視点から学ぶことが重要です。

ワンルームマンション投資を辞めたいと思うタイミングは、主に資金繰りがうまくいかない時が多く見られます。さらに、ローン返済への不安や赤字続きなど、精神的に大きな負担がかかることも、辞めたいと思う理由の一つです。ワンルームマンション投資を辞めたい時は、タイミングを見極めて物件を売却するとよいでしょう。また、辞められない場合でも、適切な対処をとることで投資を続けられる可能性もあるため、後悔しない選択をしましょう。