不動産管理会社の管理料の「上限」を節税につなげるコツを解説!

アパートやマンションなどの賃貸経営には、物件の管理を依頼する不動産管理会社の管理料に注目した節税方法があります。所有する物件と相性の良い管理方法は、大家自身のライフスタイルや建物の管理に重視する項目次第で異なります。大家の同族経営をする不動産管理会社に管理を依頼したり、管理料の「上限」や税金申告時の「否認」の制度を理解したりすることで、物件の収益性を高めることが可能です。この記事では、管理料の仕組みや上限、管理方法の種類ごとの特徴、管理会社や入居者と良好な関係性を構築するコツやヒントを紹介します。

不動産経営の成功率は?!

不動産管理会社の管理料の仕組みと上限

  • 不動産管理会社の管理料の仕組みと上限
  • 不動産管理会社が設定する管理料は、管理会社や管理方法によって異なります。管理料をうまく選択することで、節税効果が期待できます。まずは、賃貸経営に欠かせない管理料のしくみや「上限」という考え方について確認しましょう。

  • 不動産管理会社とは?

    不動産管理会社は、物件を所有する大家(オーナー)から物件の管理業務委託を受けて管理を行います。管理会社が行う管理内容は契約ごとに異なり、物件がアパートやマンションなどの住宅用かビルや事務所用途かでも内容は異なります。住宅用の場合、主な賃貸管理会社の役割は以下の通りです。

    入居者対応業務
    (賃貸借媒介)
    ・入居してから退去までの一連の業務を行う
    ・内部見学(内見)、設備や仕様の説明、重要事項説明
    ・家賃集金や督促、物件の新規契約や契約更新、退去手続き、
    クレーム対応、入居者同士のトラブル対応など
    建物管理業務 ・物件の管理業務全般を行う
    ・物件の共用部、外観、設備を管理
    ・警備会社などと連携し、法定点検や任意点検の実施
    ・設備確認や修繕などのコンサルティング業務(長期修繕計画作成)
    ・防災や防犯目的の安全確保
    ・警備員巡回や配置の提案(警備業務を直接行うことはない)
  • 不動産管理会社ごとに業務内容は異なる

    不動産管理会社は、業務形態や管理対象の違い、業務内容の違いでいくつかの分け方があります。物件の管理会社は「賃貸借契約書」「重要事項説明書」で確認できます。

    運営形態の違い

    管理料徴収方式 ・個人所有の物件管理のみを実施
    ・物件管理のプロが質の高い管理を行う
    ・大家の直接管理が難しい遠方の物件管理にも対応
    ・大家が将来的に自主管理を希望する場合、管理業務が参考になる
    ・大家自身が物件に出向くことが少なくなり、現状把握が難しいことも
    サブリース方式 ・物件の管理や運営のほとんどをサブリース業者が行う
    ・物件の貸主となるサブリース業者が責任を負う
    ・オーナー(大家)の裁量の自由度は低くなる
    ・大家は空室状況によらず安定した一定の家賃収入が保証される
    ・サブリース契約に関してトラブルも報告されている
    ・賃貸経営に関するすべての業務を任せたい方に向く
    不動産所有方式 ・不動産管理会社が所有する物件の管理を行う
    ・個人が複数の物件を所有する場合、管理会社を設立すると節税になる
    ・管理会社の役員に複数の相続人を配置すると相続争いの対策も可能
    ・会社設立費用、税理士報酬、源泉徴収義務も発生する
    ・運営が赤字になるリスクもある

    管理場所の違い

    専有部
    管理会社
    ・物件の居室内管理を行う
    ・台所やお風呂などの設備修理、鍵の紛失時対応
    ・家賃や部屋の解約業務などの対応
    共用部(建物)
    管理会社
    ・物件の専有部以外の管理を行う
    ・具体的には、エントランスや駐車場、ゴミ置き場、エレベーター、郵便受けなど

    また、「不動産会社」というくくりで見た場合、業務内容の違いで以下のように分けられます。

    管理会社
    (管理のみ)
    ・物件の管理に関する対応実績が豊富
    ・家賃などの集金代行、契約更新(終了)業務、物件の維持管理代行により継続的な管理委託手数料を得る
    ・大家が建物管理をプロに任せたいという場合、管理専門の管理会社に依頼し、仲介業務は別の管理会社に依頼する方法もある
    仲介会社
    (仲介のみ)
    ・入居検討者を集めやすいのが強み
    ・入居者と大家を賃貸借契約で結び、1件当たりの成功報酬制
    ・入居者のサポートを行う「客付け仲介会社」、物件の大家側で入居者募集を行う「元付け会社」がある
    ・手がけている地域の仲介物件を網羅しており、周辺地域の最新情報を有する
    仲介管理
    (管理と仲介の両方)
    仲介中心・無償管理型
    仲介業務が主な収益源で、入居者管理サービスを無償で行う

    有償管理・仲介併設型
    有償管理が中心で並行して仲介業務を行い、仲介手数料も得る
  • 不動産の管理方法は3種類

    物件の大家として建物を管理する主な方法は、以下の3通りです。大家(オーナー)自身のライフスタイルなどにあわせて選ぶと良いでしょう。

    管理方法 主な特徴
    委託管理方式 ・物件の管理業務の一部(全て)を管理会社が担う方法
    ・管理会社に受託業務の履行責任はあるが、最終的な責任は大家が負う
    ・自主管理に比べ、大家の負担は軽減される
    ・プロのアドバイスの下で計画的な設備の修繕が可能
    ・積極的に大家自身が賃貸経営に関わりたい方向き
    ・長期的な賃貸需要が見込める物件を所有する方向き
    サブリース方式 賃料固定(家賃保証)型
    サブリース事業としてイメージされる業務形態。サブリース会社が大家から一定期間物件を借り上げ、一定額の賃料を大家に支払う

    実績賃料連動(パススルー)型
    実際の入居者の程度に連動し、入居者から得た賃料に応じて大家が受け取る金額が変動する

    ※サブリース型の詳細は上記、「運営形態の違い」参照
    自主管理方式 ・所有する物件の管理業務を大家自身で全て行う方法
    ・管理委託手数料が発生しないため、経済的な負担が少ない
    ・物件に関わる全ての責任を大家が負う
    ・日頃から入居者とコミュニケーションを図ることで長期入居も見込みやすい
    ・時間や心理面で負担が大きくなりやすい
    ・専門知識を要することも多く、適切な判断や対処が行えず、設備の老朽化や経済的な負担が大きくなることもある

不動産管理会社の管理料の上限とは?

  • 不動産管理会社の管理料の上限とは?
  • 大家が支払う管理料の費用を抑えられると、賃貸経営のキャッシュフローを改善することで、安定した賃貸経営に寄与するでしょう。不動産管理会社に支払う委託手数料には、「管理手数料(管理委託費)」や「仲介手数料」のほか、管理会社によっては修繕費の積立金、専用端末のシステム手数料などが含まれることもあります。なお、管理料は以下のように決められることが多いようです。

    管理手数料
    (管理委託費)
    ・不動産管理会社ごとに、5%程度
    ・定められた上限はない
    仲介手数料 ・賃貸の場合、家賃の1ヶ月分+消費税が目安
    ・不動産仲介業者は家賃の1月分が上限
    ・交渉次第で値引きできるケースもある

    管理委託費の低い管理会社は、物件の基幹業務のみに限定されていることもあるので注意が必要です。建物の管理に必要な共用部や設備の保守点検などが含まれておらず、別途依頼した場合、追加費用が発生することになります。過剰に管理料を支払ってしまうと賃貸経営のキャッシュフローを圧迫してしまうので、依頼したい管理業務内容と費用の見極めが大切です。

税務署の「否認」とは?

  • 税務署の「否認」とは?
  • 大家には、賃貸経営に伴い発生する収支金額に応じた納税義務が課せられます。同族経営による不動産管理を行う場合、税務署から「否認」されてしまうことに注意が必要です。「否認」とは、同族会社を使い節税を狙って設定された「管理料」が税務署から却下されることです。
    委託管理方式とサブリース方式いずれの場合でも、同族会社という性質を利用し、通常の第三者取引間には見受けられないような取引が行われたと見なされると、管理料のうち高額とされる一部が経費として認められません。なお、自主管理方式の場合は賃貸に用いる建物の所有権自体が不動産管理会社に帰属します。不動産管理会社に対する管理料という概念が発生しないため、否認を含めた税務上の論点が少なくなります。
    「否認」対策として、委託管理方式の場合は8%以内、サブリース方式の場合は15%以内に設定するのが無難です。税に関する事項は専門的な知識を求められるため、日頃から税務調査に詳しい税理士に相談しておくと良いでしょう。

物件管理を不動産管理会社に依頼するメリット

  • 物件管理を不動産管理会社に依頼するメリット
  • 所有する物件管理を何らかの形で管理会社に依頼することで、自主管理に伴う大家の負担は大きく軽減されます。ここでは、大家の負担軽減以外にも、依頼主の大家が受けられるメリットを詳しく見ていきましょう。

  • 大家の負担軽減

    不動産管理会社に管理を委託すると、物件に関する管理業務を任せられるので、大家にとっては本業に専念し休日を確保できる点が大きなメリットです。24時間365日いつ訪れるか分からない入居者からの問い合わせを案じる必要性が軽減されるでしょう。また、管理会社に依頼すれば遠方物件でも安心して管理を任せられます。

  • 賃貸経営に関するプロ目線のアドバイス

    不動産管理会社はさまざまなタイプの物件の管理実績を有します。管理のプロであるため、自主管理で支出を抑えたい方も、まずは管理を不動産管理会社に委託して経営を安定させましょう。管理会社が行う管理を一定期間学び、ノウハウを身に付けた後で自主管理に移行すれば、リスクを抑えた自主管理も可能です。また、管理会社に管理を委託するとプロの営業力から空室対策にも寄与します。

  • 入居者の満足度や空室対策

    物件の管理を管理会社に任せれば、入退去時の諸手続き、設備の不具合やクレーム対応も滞りなく任せられます。居住物件へのサポートの良さは、入居者満足度や入居者の快適な生活と密接に関係します。満足度の高さは長期入居へとつながるため、安定した賃貸経営には適切な管理が求められるのです。高い入居率を維持しつつ継続的・安定的に家賃収入を得たいという人は、自主管理よりも委託管理をおすすめします。

物件管理を不動産管理会社に依頼するデメリット

  • 物件管理を不動産管理会社に依頼するデメリット
  • 物件管理の依頼には、デメリットもあります。しかし、大家自身の考え方や対策次第ではデメリットとは言い切れません。良好な賃貸経営を実践するためにも、専門知識も求められる物件の管理はプロである管理会社に任せ、自身のケースと当てはめてデメリットの対策を検討すると良いでしょう。

  • 管理委託手数料の支払いが発生

    管理会社に委託する費用として、管理委託費や仲介手数料からなる委託手数料が発生します。管理委託費は宅地建物取引業法に上限が設けられておらず、各不動産会社が自由に管理委託費を設定しています。仲介手数料は、不動産会社が入居者募集を経て賃貸借契約の締結に至った場合に発生する費用です。
    また、家賃1カ月分程度の支出を負担すれば、不動産会社のプロの営業力やノウハウを利用した空室対策も可能です。空室が続くことで減る家賃収入と比較すると、仲介手数料がデメリットになるとは言い切れません。

  • 信頼できる管理会社の見極めは難しいことも

    管理会社選びは、大家の賃貸経営を左右しかねないのも事実です。同じ物件でもどの管理会社に委託するかで、長期的な収益が大きく変動するからです。管理会社選びの方法としては、複数の管理会社のプランを比較することを意識し、何社かの候補を見つけてそれらを比較検討して絞り込む方法のほか金融機関からの紹介を受ける方法などがあります。

不動産管理会社を選ぶコツ

  • 不動産管理会社を選ぶコツ
  • 「不動産管理会社」などの検索ワードで調べると、数多くの不動産管理会社が見つかります。大家にとってパートナーともいえる管理会社ですが、少なからずサービスの質に問題がある管理会社も存在します。選ぶ基準としては、以下のような管理会社がおすすめです。

    不動産管理会社を選ぶコツ
    ・入居者への対応や建物の管理など、物件の管理業務が適切である
    ・入居者募集(客付け)に強い
    ・委託費用が相場内である
    ・空室対策に提案力がある
    ・担当者の対応の良さやレスポンスの速さ

不動産管理会社の契約の流れ

  • 不動産管理会社の契約の流れ
  • ここでは、実際にどのような流れで不動産管理会社と契約を進めていくのか、一連の流れをポイントと併せて紹介します。おおよその見通しを知っておくことで、スムーズに契約を進められるでしょう。

  • ①不動産管理会社に物件管理を相談

    不動産管理会社と契約する際、まずは候補となる管理会社を探していきます。大家自身が管理会社に依頼したい管理内容を整理し、物件管理の現状や課題を相談します。大家によって任せたい物件管理の内容はさまざまでしょう。管理会社を探すには、融資を受けた金融機関に紹介してもらう方法や、不動産管理会社の一括サイトの資料請求を利用するのが便利です。

  • ②管理会社が提示するプランの検討

    大家からの問い合わせや資料請求を通じて管理会社と物件の相談を進めていくと、内容に応じた管理プランが提示されます。プランごとにさまざまな特徴があり、「家賃滞納時の賃料保証」「物件管理のすべてを任せる」「入居者募集や退去時の手続きのみを管理会社に任せる」などが一例です。
    なお、この段階で提示されるプランはあくまでも「仮」です。この後に続く現地調査を進めることで、最終的な契約プランを決定していきます。本業が忙しいという大家であっても、複数の不動産管理会社のプランを比較し検討することをおすすめします。

  • ③管理物件の現地調査

    候補となる管理プランがそろったら、次は実際の管理物件の現地調査を行います。現地調査は入居者募集時の賃料設定や、物件に必要な管理業務を不動産管理のプロが確認します。契約後になって「物件に必要な管理内容が契約に含まれていなかった」という事態を招かないためにも現地調査は重要です。
    現地調査に伴い、物件や周辺環境の状況を正しく伝えるためにも、建物の図面など管理会社の指示に従って必要な書類をそろえておきましょう。

  • ④管理委託契約締結

    現地調査を経て、実際に契約する管理プランを絞り込んでいきます。管理会社が提示するプランや費用面に納得できる場合、管理委託契約の締結を行います。契約締結時、以下の4点は特に注意して確認しましょう。

    ・業務範囲
    ・管理費用
    ・契約期間
    ・解約条件

    物件管理には専門的な要素も多く含まれますが、分からないことは管理会社の担当者に尋ね、相談しやすい管理会社を選ぶことも大切です。契約締結後は、実際の管理が開始されます。賃貸経営では、適切な物件管理によって物件の資産価値を下げないことが鍵です。管理会社に任せきりにしてしまうのではなく、管理会社との定期的な情報共有に努めましょう。

不動産管理会社の管理料の注意点

  • 不動産管理会社の管理料の注意点
  • 不動産管理会社との契約は大家の負担軽減に大きく寄与しますが、管理会社ごとに費用や業務範囲は異なります。過剰な管理料の支払いは賃貸経営のキャッシュフローを低下させるリスクにつながることから、管理料に関しては次のような点に注意しましょう。

    相場よりかけ離れた管理委託費に注意
    管理委託費とは、管理会社に管理を委託する対価に支払う報酬です。管理委託費には上限がありませんが、高すぎると毎月の支出が増え、賃貸経営が悪化するおそれがあります。そのため、賃料の5%の範囲内を目安とし、管理委託費に見合った業務が実施されているかの確認が大切です。

    仲介手数料は交渉次第だが、無理な交渉は避ける
    宅地建物取引業法には仲介手数料の上限が定められていますが、交渉次第では仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があるのも事実です。値引きも視野に入れている場合は、不動産仲介業と不動産管理業の両方を兼務している会社に相談してみる方法もあります。ただし、無理な手数料の値下げは管理会社の心証も下げてしまいます。管理会社と友好的な信頼関係を築く上でも、無理な交渉は控えましょう。

困ったときの相談先

  • 困ったときの相談先
  • 管理会社を利用する場合でも、大家にとって賃貸物件経営は何かと悩みも少なくありません。大家自身が経営にかかわる姿勢は大切ですが、トラブルなど不測の事態が発生した時は専門家の指示を仰ぐのが賢明です。物件に関することで対応に困った時は、できるだけ早いうちに、悩みに応じて以下のような相談先に問い合わせることをおすすめします。

    入居者関連の対応やトラブル
    管理業務を委託している管理会社

    物件の老朽化や設備の不具合、破損
    管理業務を委託している管理会社、管理業務を契約していない場合はリフォーム会社

    賃貸経営に伴う税金関連
    税金や確定申告関連は税理士や公認会計士、融資関連の場合は金融機関

    その他土地活用の相談
    所有する不動産(土地)の活用は、駐車場経営、コインランドリー経営など各種専門業者

    この他にも、各自治体が解説している「消費生活相談窓口」「国民生活センター」なども挙げられます。内容に応じて適切な相談先を選ぶ際のアドバイスが受けられるでしょう。

不動産管理会社の管理料に不満な時の対処法

  • 不動産管理会社の管理料に不満な時の対処法
  • 不動産管理会社の管理料や管理業務に対して不満なままでは、良好な賃貸経営は難しいでしょう。一度現状を見直した上で、建設的な対処法を検討することをおすすめします。考えられることとしては、次のようなものが挙げられます。

  • 不動産管理会社の変更を検討

    現状の管理会社の対応に不満があっても、すぐに管理会社の変更を決めることは好ましくありません。「大家からの連絡の頻度を増やしてみる」「問い合わせの返答期限を提示する」「担当者の変更を申し出る」などが効果的です。
    しかし、どうしても折り合いが悪い管理会社であれば不動産管理会社を変更するのも一つです。以下のような流れを目安に、管理会社の変更を進めましょう。

    管理会社を変更する目安
    ・担当者の業務内容実績に不満
    ・サービスに対する費用が高い
    ・管理会社自体の経営難
    ・空室率改善が図れない

  • 不動産管理会社の変更手順

    不動産管理会社の変更手順は以下の通りです。

    1.現在の管理会社との管理委託契約書を確認
    (解約予告期間が設定されている場合、すぐに管理を他の管理会社に移管することはできない)
    2.管理会社変更目的の明確化と新しい管理会社を探す
    3.移管先の管理会社のめどが立ったところで現在の管理会社に解約通知を行う
    4.新旧の管理会社間で引継ぎを行ってもらう

    管理会社変更に伴い、少なからず不安に感じる入居者も存在します。物件の入居者に対して不安を抱かせないよう、できるだけ対面で管理会社変更と管理料の振込先変更を依頼するようにしましょう。

  • 不動産管理会社変更時の注意点

    大家自身や入居者に影響を及ぼしている場合、管理会社の変更は事態の改善を図るきっかけになります。入居者の不満を長期間放置した場合、退去や悪い評判が広まってしまうおそれもあります。物件管理が適切に行われないことで設備の老朽化が進み、物件の資産価値が下がるのを早めてしまうことも覚えておきましょう。

    管理会社変更時の主な注意点
    ・契約している保険会社の変更手続きも忘れない
    ・資金融資を受けている金融機関へは事前に管理会社変更を伝える
    ・新しい管理会社の管理効果がすぐに発揮されないことや、移行期間中の管理が手薄になってしまうリスクも注意

まとめ

  • まとめ
  • 賃貸経営を行う上で、不動産管理会社に支払う管理料の適正運用は、大家が利益を確保するために重要な要素です。しかし、むやみに管理料を減らした結果として入居者の満足度が低下するようなことがあれば、退去者が現れて家賃収入が減ってしまい本末転倒です。
    そのため、信頼できる不動産管理会社を見極め、大家自身も賃貸経営に積極的に介入することを心がけましょう。入居者が安心して生活を続けられることを第一とし、その上で税金対策に詳しい税理士などの専門家のアドバイスを受け、物件の収益性を向上させましょう。

FAQ

  • Qアイコン 税務署の「否認」とは何ですか?

    大家には、賃貸経営に伴い発生する収支金額に応じた納税義務が課せられます。同族経営による不動産管理を行う場合、税務署から「否認」されてしまうことに注意が必要です。「否認」とは、同族会社を使い節税を狙って設定された「管理料」が税務署から却下されることです。「否認」対策として、委託管理方式の場合は8%以内、サブリース方式の場合は15%以内に設定するのが無難です。
    詳細はこちらを参考にしてください。

  • Qアイコン アパート経営でうまく行かないです。プロのアドバイスがほしいです。

    当社では無料でコチラから相談を受け付けております。お気軽にご連絡ください。

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アレップス コンテンツ編集部では、アパート経営や不動産投資に関するお悩みを解決すべく日夜スタッフが情報の最新かつ濃密な記事の発信を行っています!

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